碧桂园服务打开了三万亿赛道的想象和空间

在物业服务赛道，头部公司正在打开新的想象空间。

6月25日，碧桂园服务与蚌埠五河国有资本运营投资集团有限公司（以下简称“五投集团”）签订战略合作框架协议。根据协议，碧桂园服务将与五投集团将在公建、场馆、产业园、安置房，甚至城市信息化治理、环境治理等方面进行合作。这是碧桂园城市共生计划的又一次进阶。

业内人士近日公开分享：初步测算物业服务的市场约为3万亿+。基于市场边界的拓展，这一数字未来可能会持续增大。虽然和约20万亿的房产交易市场无法相比，但物业服务市场的持续性更强，现金流更为合理。

经历了近两年的“上市高峰期”，物业领域也开始进入分化阶段。对于中小物业，规模和运营能力的提升依然是最紧迫的任务；而头部物业则已经进入“模式之争”，在线上平台、数字化管理、本地化服务、城市服务等方面全面展开探索。

碧桂园服务拥有约1820亿港元（截止8月19日收盘）市值，并提出五年内营收千亿的目标，在市值、营收、净利规模均排名首位，在这条三万亿的赛道里，碧桂园服务已经是“顶流”，但企业一直在增值服务上寻找新的“爆点”。

碧桂园服务执行董事、总裁李长江最近在公开场合表示，“物业企业要真正地找到价值，不仅要服务好业主，同时对企业自身也要有价值。”即在社区、城市、资本市场、行业之间的连接方面都能发挥价值。

从今年的市场动作来看，碧桂园服务已经不是一家传统物业公司，甚至跨圈层做了一家物业公司能做的很多事。

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大赛道的新目标

今年以来，港交所一方面提高了IPO门槛，另一方面对行业龙头企业给予了更多关注。在物业服务领域，碧桂园服务控股有限公司在今年5月份被正式纳入恒生指数成份股（「HSI」），并于6月7日开始生效。截至目前，碧桂园服务是首家获纳入恒生指数成份股及恒生中国企业指数成份股的物业管理上市企业。

在物业服务领域内，碧桂园服务，以及万科、融创、绿城等公司物业板块的动作备受关注，它们不仅在管理面积增量方面有天然的优势，还因为这些企业在规模壁垒之外，对增值服务的探索也更有经验，因此资本市场愿意给出更高的估值。

虽然物业赛道规模足够大，但物业服务领域被认为是一个“长坡厚雪”的赛道，但分化整合大幕已启，今年的“大鱼吃小鱼”现象尤为常见。一方面是因为经过了前期拓展竞争之后，在部分城市不同物业公司已经开始短兵相接，做增量的成本比以前有所提升。另一方面是因为品牌物业更容易通过技术、数字化、多元化进行渗透，获得边界突破和服务溢价。

东北证券分析称，硬件数字化和智能化阶段可提升人均效率约30%到60%，人工成本降低约25%到40%。而物业科技的发展可以分为中后台电算化、硬件数字化、智能化、初步平台化、成熟平台化五个阶段，影响这五个阶段进化的因素中，规模>广度>深度>供应链能力。

所以，像碧桂园服务这样的头部品牌物业会在更多环节具有优势，同时零售、家政、经纪、空间、家装、美居服务的多元化业务渗透已经开启。

政策因素也是物业服务赛道被看好的重要因素之一。十四五规划明确指出，“推进智慧社区建设”。社区是城市的微观单元，而推动智慧社区也被认为是建设智慧城市的必备基础。其中，物业服务因为地缘性和前期积累的服务能力具备站上赛道的天然优势。

十部委《通知》中甚至明确指出：加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

资本也连续发出“看好信号”，克而瑞证券6月8日发布公告，基于碧桂园服务五年后收入达千亿的目标、积极融资等动作，维持碧桂园服务“强烈推荐评级”，调高目标价至95.80港元/股。

平安证券在今年首次给予碧桂园服务“推荐”评级。平安证券认为，碧桂园服务作为全国领先综合物管企业，内生强劲外拓发力，不仅基础物管优势强化，更在多元业务上渐入佳境，行业竞争加剧下优势明显，增长空间依旧广阔。

事实上，结合整个行业的发展状况、政策层面的支持、资本看好，最重要的是碧桂园服务“物业管理+社区服务”的战略目标来看，在万亿大赛道下，碧桂园服务作为龙头，五年后营收冲到千亿，冲到千亿，符合逻辑，但也较有挑战性。

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科技、平台、城市生态带来的新想象

在物业服务被作为一个单独的主营业务分拆管理之初，几乎所有的物业公司只有一个目标：增长。但从去年开始，“模式”的重要性越来越被企业重视，甚至写入了战略规划。基于不同公司的能力和思维差异，物业服务领域也正在不同方向上诞生新模式。

以碧桂园服务为例，2020年其营收同比增长61.7%，达到156亿元，在上市物企2020年营收排行榜中，碧桂园服务一家的营收已占TOP3总营收的43%，稳坐行业前列。

其中，社区增值服务的数据尤为亮眼。2020年，碧桂园服务的社区增值服务收入约为人民币17.31亿元，同比增长100.1%；继续细分，社区传媒业务收入达3.5亿元，同比大涨273.6%；增值创新服务、家装服务分别同比增长268.6%、145%。

对客户的线上服务增值层面，碧桂园服务会形成两个平台：现场平台和线上平台。现场平台首先围绕响应客户服务，客户在凤凰会、凤凰云上可以得到快速响应和品质服务，以服务为切口提升对业主的渗透率。同时，将一些面对业主的优质产品和服务嵌入线上平台，实现O2O的获客、销售和服务，培育线上平台的种子用户，并通过他们的粘性来吸引其他社区业主成为线上用户。

碧桂园服务还通过平台把这套能力输出给合作物业。相关负责人解释，碧桂园服务将自身增值服务能力和SaaS平台赋能，本身对于合作物业公司为业主提供更好的服务，一方面打造优质且具有性价比的家装、零售等多元化增值业务，通过碧桂园服务供应链赋能给合作物业公司，为业主提供更丰富的选择；另一方面，碧桂园服务为同行物企提供服务能力建设方案，通过增值经营提升效益，可以更多的投入改善业主服务品质。

简要总结，碧桂园服务正在全面平台化、数字化。李长江曾经说，碧桂园服务在数字化方面有三大目标，“一是空间服务运营智能化。二是客户服务经营平台化；三是支撑服务管理数字化。”

所以，碧桂园服务现在讲的并不是一个传统物业的故事，而是“物业服务+本地服务+线上平台”，同时具备输出给第三方公司和城市公共空间管理的新逻辑。

数据显示，碧桂园服务当下可覆盖424万业主、超1000万人。碧桂园服务正在把这些转化为数据资产，通过SaaS系统打造行业基础系统。

碧桂园服务近几年累计科技投入超过超过7亿元，与腾讯、阿里云等科技企业合作研发，打造物业数字化管理云平台，2019年碧桂园服务的智慧物业产品全面市场化，包括天石云平台、SaaS系统众企连横等项目，向全行业输出了数字化解决方案。

家装精细运营业务中，凤凰置家也是整合需求的逻辑。小程序涵盖从新房的毛坯装修、精装加载，到存量旧房的二次装修，租售翻新等家装家居全闭环服务链条。凤凰置家联合家装家居行业优秀品牌合作厂家，构建家装家居服务生态。从售前产品研选、集中资金监管、售后服务保障三大模块，让业主体验优质、便捷的一站式家装家居服务体验，满足房屋资产全生命周期的家装及投资增值需求。

在社区电商方面，碧桂园服务目前提供的食品酒水、美妆养护、家用电器等都是与业主需求强吻合的，“只要是业主有需求的，都会挖掘优质供应链去满足，而不会自我设限。碧桂园服务始终坚持自己是一家围绕业务提供优质服务的物业公司，不贸然进入上游供应商领域，更多的是挖掘合作伙伴、生态合作，让专业的人做专业的事情，但也有计划和上游供应商针对碧桂园业主提供一些定制化或联名产品。”

纵向打通服务业主的产业链条，横向扩大覆盖面积，碧桂园服务正在深度和广度上同步布局。目前为止，碧桂园服务已经联合了3家腰部以上的物业公司，合作推广整合营销的项目，是物企做大平台化的经典案例。

在写字楼、公建、城市服务领域，碧桂园服务也在加速推进，从覆盖“最后100米”的社区服务到整个城市生态中找位置。

不仅如此，碧桂园服务还在从社区走向城市，城市服务以公共服务为载体、以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要领域，通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市属地政府、企业、居民提供综合服务的集合总称。

天津军粮城新市镇

2020年，碧桂园服务入驻天津军粮城新市镇，并引入智慧红色城市大物业服务的运营模式，通过科技应用提升园区品质，通过服务创新弥补配套的不足，以市政物业一体化公共服务示范带动作用，助推新市镇的高质量发展。

也就是说，碧桂园服务不仅在改变模式，还在改变行业、甚至城市生态。

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稳健管理 赋能“有质量的扩张”

位于行业前列，碧桂园服务对于物业的增长曲线有更前瞻的管理思维，用稳健的管理模式、扩张投资规则，背后支撑增长的，是完备的人才体系。

碧桂园服务采用的是“总部-区域-项目”的管控模式，以区别于部分物业公司复刻地产开发业务员采用的“强区域、赛马机制”模式。碧桂园服务希望能够汇总数据、提高效能。

重视人才就是碧桂园服务提高效能的重要机制。近年来，业内公认碧桂园服务对科技、人才的投入非常大。“火箭军计划”是针对研究生及以上学历应届生人才计划，通过限时成长、联动培养等管理机制，促使入职的人才在1年内具备项目副经理素质，2年内成为项目经理，3年内发展为区域总经理；“星青年计划”让应届本科生人才在3年内具备物业项目经理或职能部门经理能力。

目前，物业公司70%的核心岗位都来源于人才培养计划。

碧桂园服务能意识到 ，让人才力成为落地“以客户为中心”的内驱动力。比如，对收购来的合作公司的核心人才，原则上全部留用，核心管理人员留任率达95%以上。实现企业效益持续提升，员工待遇持续改善，良性循环，更具市场竞争力。

留任收购公司核心人才是碧桂园服务拓后管理的动作之一，以收购北京盛世物业、上海联源物业为例，是业内同行经常走访调研交流的投后管理经验案例。两家公司通过双品牌驱动、管理干部赋能提升、科技化手段的有效投入、增值业务体系全面搭建等，合作后每年度核心指标增长率均高于碧桂园服务集团水平。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示，公司对制度融入采取更高的目标，碧桂园服务会跟进、做更好的激励，只要愿意去做，半年就会有效果，一年可以实现平稳。

碧桂园服务还拥有一支专业的股权合作评估团队，会对有潜力的标的进行多维度、专业化的测算，为企业有质量规模发展保驾护航。

在碧桂园服务业务扩张策略上，“坚持品牌扩张原则，即通过碧桂园服务的品牌、口碑去做扩张，这种拓展规模的方式成本低，客户认同度高，可复制可推进的速度快，这能够称为有质量的扩张”。

此外，碧桂园服务从投资活动开展之初就成立专职的投后管理部门，也就是现在的投资发展中心。部门深度参与投前工作，对有关投资交易的核心事项提出专业意见，有效助力提升投资工作的安全性及成功率。对于未来五年的规模扩张、收购并购，企业会严格按照内部标准执行。利用投后组织管控模式及核心人才激励机制牵引，协同集团资源赋能每一家企业，从资产安全、保值增值及发展规划方面全程管控，实现“投一稳一”。

碧桂园服务是一家机制先行、人才跟进的企业。截至昨日，碧桂园服务的市值站稳1820亿港元，在核心能力加持之下，开启赋能战略的碧桂园服务看到的是一个更为广阔的市场。