租写字楼是想生命，左右两边俩次晋入实现组件条件晋入永丰？
文：刘志刚@互联网江湖主编
10月7日，长租公寓品牌青客公寓正式向美国证券交易委员会并提交首次公开募股（IPO）文件，目标在纳斯达克上市，顺利的话债权融资一亿多美元。如果一切如愿，青客公寓将拥有长租公寓海外上市第一股。
而就在9月份，蛋壳公寓被爆计划最快于今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元；另一家头部企业从容自如也突然传来2020年赴美上市的消息，很有可能会筹得5-10亿美元。
头部公司哄然走向IPO之路，此后长租公寓行业在租金贷、甲醛房的舆论氛围下启动了行业的新征程。
长租公寓作为租赁供应商的一个重要经济体，从经济学的角度看，本质是基于条件业务链条各环节上的优势能力，在源码资本看样子，是而且其构建了一条自己的“内部落价曲线”：供应链能力使可以公开市场的外部价格跌曲线往下平移；回收处置能力使其往下压缩；整备能力又使其沿时间线向右平移；这才辟出了租赁方案设计的空间（价格vs时间）。
所以，租赁本质上赚的是效率的钱，租金是内外部价格大涨曲线之间的跨时间跨市场套利。
长租公寓要想实现温饱生活，提升效率是成本关键，但目前很显然，长租公寓是一项前期投入资金庞大无比、回报周期较长的微利业务。目前商品住宅的租金收益率仅有2%至3%，如果不是陈依灿商品房出租，长租公寓不可能组建起盈利模式。
招股书会显示，青客公寓从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元，同比增长70.3%；截至2019年6月30日的前9个月，营收为8.98亿。可是，在2017年、2018年，青客的净亏损四个达2.45亿元和4.98亿元。
华菁证券的一份长租公寓行业研究报告提道，55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但据深入调研，很多公寓企业的拿房成本加上想装修成本早占到了80%。
那像潘石屹所说，长租公寓只能1%的回报率，判断到资金成本，想可以赚钱会很难。就居民直租而言，一线城市房屋租售比在1.2%—1.8%左右。而长租公寓的成本呢？除此之外拿房成本外，还除开装修摊销、人员成本、获客成本、增值税等。
算那一笔账，一个公司化运作的长租公寓商，假设不成立从业主处租赁的成本0.8万/月，装修摊销0.1万/月（古板守旧估计也投入6万，5年摊销）、运营维护费0.03万/月、获客成本0.01万/月（假设获客成本0.1万元，租期12个月）、税费0.04万（5%），再再加利息费用、总部费用等。而，要是长租公寓运营商的加价少于30%，基本是不赚，目前来看，加价至极3成，租户进行程度低得。
长租公寓作为有名的租赁模式，没法利用内外部价格下跌曲线之间的跨时间套利机会，也就是说长租公寓的商业模式没法走通，维持温饱极其不可能，那你长租公寓行业如火如荼其价值几何，未来又将走入何处？
长租公寓的“黄金管道效应”：金融场景、市值需求、政策导向
长租公寓本身并非一门好生意，很容易独立核算，只不过长租公寓却是可以给予很多好生意，是一条黄金管道。衣食住行领域，经互联网的赋能，因其消费的高频性，诞生出很多巨头，租房以及用户生活方式的载体，本身也有其巨型的挖掘潜力。具体而言，消费分期、资本市场估值需求等多个领域，长租公寓都能再发挥出那巨大价值。
1金融价值：申请分期场景
如何能让悠久的传统的线下场景也能基于互联网金融的灵活便捷”成为各大互联网金融不断扩大市场的新机遇，各大平台都卯足了劲地把金融铺展到日常生活中的各个行业，更深层次的了解用户需求，约束市场并且变，为客户能提供极其个性、平行、细分的场景金融服务，去塑造金融科技新生态，锻造更有市场竞争力的创新理财平台和融资供应链。
*短频快消费场景，有名的是衣、食板块。
衣、食均为小额汇款高频场景，金额小，贷款的必要性也低，支付属性强于分期属性。这部分场景，不能是从先支付、后账单分期的方式来做，市场蛋糕基本被信用卡和少数带有免息期的支付工具组合（支付宝&花呗、苏宁直接支付&任性付等）等占有。
*低频高金额消费场景，是是的是住、行板块。
不甚了解这一领域，汽车分期付款江湖就刚刚诞生出不少独角兽甚至上市公司，做的比较好好的如嘉瑞金融，瓜子、优信等二手车平台。我们以优信上市后时候能查到的招股书来看，在最新的2018第一季度中，“2C贷款收入”占比再次达到55%的历史更高值。同时是2C收入，优信的“2C贷款收入”也一直在大于“2C交易收入”，一直在在300%~500%之间波动。
说白了，与其说优信是二手车公司，不如说是金融公司更为允妥。
这种“今日3d开机号码家彩、卖狗肉”的做法，其实是互联网公司的是是商业模式，那像BAT，表面上是搜索公司、社交公司、电商公司，本质上全是广告公司。
互联网行业最简约的模型，反正那就是流量成本->交回->能变现。
衣食住行充当高频次消费场景，衣、食自然诞生出蚂蚁金服这样的巨头，行的领域诞生出优信、瓜子、美利金融等等独角兽企业，住的领域同时绝对不可小视。
长租公寓在分期付款消费场景中的想象空间如此大，遵循什么流量获取、分发、变现模式，靠经济补贴烧钱声望兑换的流量，强行到金融场景，很可能会诞生出一批优信。但目前租房中介、长租公寓商、与消费信贷机构一齐涉足其中，直接导致资金池和错配问题更是成了长租公寓倒闭破产，陷入疯狂舆论漩涡的。
一把好牌不仅砸烂了，还反误了卿卿性命。
2市赢
从A股对资产类公司的估值来看，呈现出周期＜非周期＜周期+非周期，重资产＜轻资产＜轻重加强的特征。啊是的轻重资产生克制化、周期非周期业务结合的公司中国国贸拥有资产类公司高了的估值，PS9倍，PE32倍。长租公寓领域是一个也能完美组合周期与非周期业务的行业板块，轻重生克制化的资产运作模式将更大地变动目前地产板块的估值体系，以力证道新的高市值龙头会出现。
地产行业失强周期行业，靠高溢价拿地、囤积、售卖，可是有储备期与销售区，储备期高溢价拿地多，销售少，财报不绝对好看，此时非周期业务，第一项的有物业服务，如今长租公寓项目也可以或为弥补财报缺陷。这那像电影行业一样，波动大，以开心麻花为例，一个月有一两部爆款，母公司就能冲刺IPO，可惜一旦没有新品上市也可以新品表现不佳，整体财报数据难堪，需要靠线下话剧来勉强支撑。
另一个是，长租公寓不像物业，物业是有名的互补品产品，那就是配套设施，想象空间最多，长租公寓商业模式是是是的互联网打法，就像潘石屹，前几年投资什么做共享办公领域，悠久的传统领域发展起来受滞，前两年互联网发展趋势良好，替赶得及这波浪潮，不过是中,选择离主业最近的领域探索。
3政策红利效应。
虽然名以食为天，可是特殊的方法国情之下，衣食住行领域，住反倒成了大家的“心头肉”，住不单是个人问题，又是社会稳定的不重要因素，所以，要做了长租公寓，也是替政府分忧。其实，国家倡导人的方向并不一定确实是政府补贴的大方向。
近日，财政部官网公告《关与公共租赁住房税收优惠政策的公告》（以下国家建筑材料工业局《公告》），对公共租赁住房（以下国家建筑材料工业局公租房）的经营管理单位减征土地使用税、印花税、房产税、增值税等；有效期2年。
长租公寓的未来：腰部品牌向查找产业链变异进化
金融一开始是长租公寓最优质的发展方向，谁料局囿客观意义现实已被快速变现，那么对此长租公寓来讲，未来又该该如何衍化？
一位投资人曾在给予媒体采访时意思是，这个行业可不可以做大并完成盈利比较多取决于三个指标：品牌（知名度及运营）、市场的规模、空置率（运营），参照西方长租公寓发展史，其市场初期拼的全是口碑和规模。这个行业以后只能头部玩家和小玩家能活下来，两级分化严重点。小玩家成本低，资金回笼快，头部玩家线下运营重、成本高、盈利空间小。
长租公寓困难地的变现路，确定了靠租金的方式没法实现程序独立核算，那像共享单车差不多，运营成本太过高，只能头部跟尾部也能能够存活，呈哑铃式格局，这就做出决定了很多平台的发展方向应该是“以其人之道还治其人之身”，做长租公寓掘金路上的“送水人”。
平台商向运营商改变：SaaS级服务系统
长租公寓行业有两个主体：运营商和平台商。运营商那就是上述事项定义中的600400红豆股份房源的公寓运营公司，或者比较普遍的自如公寓、蛋壳公寓、魔方公寓等等；而平台商自身并不2.15亿股房源，它只专门负责开发完毕公寓SaaS系统，需要提供给公寓运营公司建议使用，好处他们增强管理房源的效率，.例如蘑菇伙伴、寓小二、水滴管家等。
传统的银色公寓和二房东们这个可以方式手账、Excel等简单啊方式接受房源管理，但一旦规模化发展后，这些「土法」不能慢慢适应大量房源数据的更新和处理，且管理成本会指数级再次膨胀，更难以满足的条件运营管理方对运营数据的实时统计。自如地花了800万做IT支持，才反展了20万的公寓量。整个行业已直接进入赚利润的情况，拿房成本非常高，租金收入已成微利。这种之下，公寓主及职业房东的盈利不但仅只柯西-黎曼方程于赚取租金差，更希望实际系统和平台深处挖掘租客价值。如生活服务、金融服务、广告服务等。对租客线上缴费、线上签约等需求，公寓管理系统，也就是SaaS系统迫在眼前。
对SaaS厂商来说，未来的竞争只在于提升服务能力，解决的办法客户能够的问题，如怎样才能帮助客户进阶业务增长、降低运营成本，而只要用户的数据安全，在内封锁住各接口来基于生态化、互联网化的战略升级等。
长租公寓以及“住”这一场景的不重要载体，流量日益强大稀缺的当下，BAT都在不停试水失败。2016年11月，百度租房上不了线，并于17年3月与长租公寓SaaS管理系统寓小二达成全面合作，完成系统真实房源与百度租房流量入口的衔接。2015年，腾讯与金茂、正荣、华燕房盟、恒大合作，发展智慧社区，行踪锻造成国内大的互联网社区服务平台，上不了线布局“企鹅智慧社区SaaS系统”；阿里战略注资蘑菇租房，只希望方式公寓SaaS+流量切人市场，目前已在日活数亿的支付宝开通“租房”入口。
相对于长租公寓来讲，以SaaS软件为基础，构建体系公寓物联网入口，将多品类、多品牌、多场景的终端设备深多少克隆并管用应用到，成立起房间、租客和设备的对应关系。将租客、合同、账单、终端硬件等三千多种相关数据信息水平距离整合，以房间为单位统一管理。这样，我们必须的信息流、资金流、人流立体数据便这个可以按照公寓SaaS软件查看。
从热烈的拥抱资本到热烈的拥抱产业链
头部开发商逐渐地正式确立市场地位，手中掌握资源优势的同时，同样孕育出出园林、装修、物业管理等服务商。并不难推断，未来长租公寓从增量转存量的过程，必是会奇遇类似阶段，当规模大品牌公寓打牢市场基础，也会给以家居服务商相对应的市场机会。
*深情的拥抱资本做自恃，是从物业的增值获益最大；
*紧紧拥抱产业链将租赁业务充当入口，方式产业链业务资源超额利润大都依先生的方向。
而这两种商业模式是需要的核心能力是有差别的。紧紧的拥抱资本端是需要的核心能力是资本运作能力和对周期的一定的深度理解能力，紧紧的拥抱产业链的模式则必须相当的平台管理和协同能力。可以说无论是哪种模式要可以做到成功是有也是非常门槛的。
不叠加前面我们对行业聚集起来度的判断，长租这个行业要再次进入不是很难，但要做大因此短短亏损，致使持续高利润率地获得利润是有蛮难度的。未来在中国的市场中会走一条先紧紧的拥抱产业链再紧紧的拥抱资产的发展路径，在不可以排除会再次出现同样的强大左端优势的企业出现，同样也会催生或者演化出融合出很多专注做单个领域的专业化的公司，比如装修房子、家政、能搬家、金融等等。
并且，长租公寓的未来格局，没有办法是带状格局，两头小能可以生存，在旁边是头部企业，像轻松自如、蛋壳、青客等先一步站位的企业，而是蛇尾市场下的小的现代房东，腰部企业走到灭亡是早晚的事，不如在长租公寓赛道艰难地“掘金”，不如我“送水”，向具体产业链高级进化。
