南京首单园区REITs“上新”，华泰紫金南京建邺产业园REIT有哪些看点？
【REITs专栏】系列 第27期 近日，根据上海证券交易所网站显示，华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华泰紫金南京建邺产业园REIT”）已正式申报，发起人（原始权益人）为南京市建邺区高新科技投资集团有限公司（以下简称“建邺高投集团”），基金管理人是华泰证券（上海）资产管理有限公司。这是目前南京首个REITs项目，也是华泰证券资管牵头的首单产业园领域REITs项目。华泰紫金南京建邺产业园REIT项目底层资产为国际研发总部园项目，位于南京建邺高新区新城科技园内，合计约13.49万平方米，估值总价16.50亿元，平均估值单价12,234元/㎡，基金2024、2025年度的预测净现金流分派率分别为4.17%、4.28%。 1.1基金产品概要 表：产品概要表 1.2 基金架构 基金的基金合同生效后首次投资的基础设施资产支持证券为“华泰资管-南京建邺产业园1号资产支持专项计划资产支持证券”，并将通过持有该资产支持证券全部份额，进而持有基础设施资产所属的项目公司的全部股权和对项目公司的全部债权。基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，项目公司由建邺高投集团全资持有。 基金的基金管理人和资产支持证券管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，基金的托管人为招商银行股份有限公司。基金管理人聘请建邺高投集团担任外部管理机构，负责基础设施项目的运营管理工作。 图：基础设施基金整体架构 1.3基础设施项目概况 2.2企业入驻情况 图：国际研发总部园 数据来源：亿翰PDS园产地 图：部分入驻企业名单 数据来源：亿翰PDS园产地 2.3项目经营估值情况 基础设施项目主要运营及盈利模式为对外出租和运营管理，其收入来源包括租金收入以及物业管理费收入。2020-2022年及2023年9月末，基础设施项目整体出租率分别为81.16%、85.15%、84.10%及83.75%。具体来看，2020年基础设施资产出租率偏低主要系不可抗力因素影响所致；2021-2022年，由于南京市、建邺区及建邺高新区较为完善的减租、扶持政策，基础设施资产出租率有所回升。2023年1-9月，受到承租人经营调整、换租等因素的影响，基础设施资产出租率有所下滑。 表：基础设施资产历史运营整体情况 从租户类型看，基础设施项目的产业覆盖面广，特点鲜明。截至2023年9月30日，基础设施资产租户类型较为分散。科研技术、信息科技、新能源新材料、工程技术、医疗器械等入驻企业将助力建邺高新区不断优化产业结构。国际研发总部园所有租户所属行业分布情况如下表。 表：国际研发总部园项目租户所属行业分布情况 表：基础设施资产估值及重要参数 表：竞争性物业基本信息 相关合作交流，敬请垂询 产城观察网近期推文一览： 园区供需分析 | 宏观篇（7月）、宏观篇（8月）、工业篇（4月）、工业篇（6月）、工业篇（7月）、土地篇（1月）、土地篇（2月）、土地篇（3月）、土地篇（4月）、土地篇（6月）、土地篇（7月）、土地篇（8月）、土地篇（9月）、消费篇（7月）、消费篇（8月） 园区市场 | 江苏产业园区市场、安徽产业园区市场 产业研究 | 无人机、集成电路、数据中心、工业互联网、分布式光伏、医疗影像、半导体、人工智能 行业研究 | 产业园区年中策略、物流产业化、园区运营、产业地产分销代理商“六大流派”、杭州园区轻资产怪物房、产业园区从“产业招商”到“商招产业”、什么是真正的“工业上楼”？ 企业研究 | 联东集团、万洋集团、中南高科、润城新产业、金地威新、华夏幸福、中电光谷 园区案例 | 南山红花岭智造产业园、格力三溪科创小镇、自贸壹号、天安云谷、中城坪山生物医药系列园区、金地威新嘉定智造园、松湖智谷、广州时代芳华里 热点解读 | 生物医药园区的一次大洗牌、万洋集团入主顾地科技获批、杭州临平出让两宗工业用地禁止发REITs基金、《工业项目建设用地控制指标》新政解读、资本市场又将迎来一家产业园区运营商、首个支持“商住改工”政策解读、张江M0政策解读 REITs专栏 | 易方达广开REIT获反馈、易方达广开REIT底层资产解析、盘点申报中的产业园区REITs、华夏合肥高新创新产业园REIT、临港东久产业园REIT、安徽中安创谷REIT、杭州西湖电子集团东谷软件园REIT 产业大数据 | PDS园产地免费试用 园区月报 | 1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月 招商周刊 | （6.30-7.7）、（7.7-7.14）、（7.14-7.21）、（7.21-7.28）、（7.28-8.4）、（8.4-8.11）、（8.11-8.18）、（8.18-8.25）、（8.25-9.1）、（9.1-9.8）、（9.8-9.15）、（9.15-9.22）、（9.23-10.7）、（10.8-10.13） 圈层活动 | 2023亿翰产业资源总裁会、2023产业资源生态高峰论坛、产业园区资源生态交流会（浙江站）、产业园区资源生态交流会（安徽站）、产业园区资源生态交流会（大湾区站）、安徽省国资平台高质量转型发展2023专题研讨会（第三期）
#01
华泰紫金南京建邺产业园REIT简析
#02
华泰紫金南京建邺产业园REIT标的项目分析
图：国际研发总部园区位及周边配套情况
#03
结语
