一带一路医疗器械创新与应用联盟成立于2019年，汇集来自20个国家的100多家机构，其中包括医疗器械行业的头部上市公司、独角兽企业，以及医疗器械领域的大学和科研院所。

我们的使命是为联盟成员和整个医疗器械行业提供全产业链服务，涵盖临床资源、产权、研发、检验检测、注册拿证、市场推广、学术推广、投融资和人才培养等多个方面，并且经常举办医疗器械领域的大会、沙龙、创赛和培训班等活动，包括一些公益性质的和涉及深度内容的培训。

医疗器械长期以来一直呈现出良好的发展势头，相较于生物医药领域，医疗器械领域国内外的差距更大。

在国外，药品和医疗器械的比例是1:1，而在国内这一比例是4:1到3:1，因此医疗器械领域的增长潜力更大。无论是在疫情期间还是非疫情期间，医疗器械行业都保持着每年20%的增长率。虽然在疫情期间也会受到一些影响，如生产装备运输困难和物流阻滞，但整体上医疗器械行业的稳定性很好。

然而，这个行业也面临着竞争和内卷化的问题。无论是上市公司还是初创企业，都面临创新枯竭的困境，不知道下一步该朝哪个方向发展，应该增加哪些产品线。政策的影响也不能忽视，许多企业受政策压力而感到困难。但在困难之中也蕴藏着机会，需要确定哪些领域有更多的发展机遇，这也与园区未来吸引企业的方向有关。

此外，我们也会进行早期投资，主要关注严肃医疗和TO C端。在严肃医疗领域，需要具备一定的技术壁垒，同时也要有高性价比并符合国家医保政策。在TO C端，由于国内老龄化趋势，市场潜力巨大，相对不受单量采购等政策大幅波动的影响。除了这两个细分领域，同时也会着眼于帮助企业拓展国际市场，尤其是东南亚、非洲、巴西、俄罗斯等市场。

因此，医疗器械领域有两个关键赛道值得关注。

首先是在严肃医疗领域，必须打造具有技术壁垒的产品，以确保市场竞争力。其次是关注TOC端，因为国内人口老龄化趋势明显，该领域潜力巨大，不太受政策变化影响。同时，也要注重国际化发展，因为在国际市场同样存在巨大机遇。

兴业证券创新发展部致力于开展公募REITs业务。目前，我们正在积极推进与产业园区相关的公募REITs项目。其中，一些项目包括济南高新区、青岛高新区，还有江苏部分产业园以及厦门的软件园。

兴业证券创新发展部在济南高新区有一个名为济南药谷的项目，它与医药主题高度契合，与生命健康大方向也有一定的关联。今天主要从资本的角度出发，着重从金融机构的角度来谈论，在 REITs 的背景下，应如何审视园区资产的投资。

兴业证券目前不仅仅从事公募 REITs 业务，还在向前端进行布局。因为随着公募 REITs 推出渠道的建立，金融机构面对产业投资时，形成了一个闭环的逻辑。即使实际资产未来是否真的通过公募 REITs 上市，金融机构在进行论证时至少多了一条可控的退出渠道。因为在产业开发运营完成后，真正的退出往往涉及大宗资产交易，而这对金融机构内部做决策的时候，论证是有一定难度的。然而，现在公募 REITs 具备完善的法规和制度，为金融机构的研判提供了支持。

从投资角度来看，兴业证券重点关注产业园区、保障性租赁住房、物流地产、消费类基础设施、IDC以及新能源。这六大类资产是目前主要关注的投资方向，也与公募 REITs 的业务范围紧密相关。

从公募 REITs 的角度来看，金融机构有机会通过它更深入地了解产业，包括产业园的资产。然而，要从公募 REITs 的角度推进，实际上是一项颇具挑战性的任务。这是因为目前公募 REITs 的标准要求相对较高，无论是涉及资产产权合规手续还是资产收益性方面的要求。

在实际操作中，民营企业的资产市场化程度较高，尤其是我们之前主要服务的国企和地方管委会的资产。然而，这也导致了项目推进周期相当漫长，类似于 IPO 过程的周期。

在这个过程中，存在着两个主要问题。首先是运营不够市场化，特别是国有企业和政府相关部门所涉及的产业运营。这可能是因为政策性支持导致了这些运营在市场属性方面的弱化。例如，租金定价可能不够市场化，这可能导致在进行公募 REITs 估值时出现资产估值不匹配的问题。

因为公募 REITs 的估值是基于收益法进行的，这就要求园区的租金收入必须通过收益法进行估值，而且通常要求这些估值大于企业的资产账面价值、投建价值或收购价值。这种情况下，由于运营时的租金定价不够市场化，可能会导致公募 REITs 的估值出现问题。

其次，在一些情况下，产业园的租金和费用会相互冲抵。例如，一些企业可能将整体经营委托给资产运营机构，尽管按理说应支付运营管理费用，但实际情况中很多时候租金和费用会互相冲抵。这使得在进行测算时很难根据收益法计算出有效的估值，这也是很多产业园资产推进公募 REITs 遇到的难题之一。

因此，推出公募 REITs 让产业开发和运营机构能够更好地理解其运营逻辑。这为投资提供了更可控的退出渠道，从投资到运营过程中，能够将退出策略更有效地规划和完善，从而打通整个链条。

此外，还存在着许多涉及产权的问题。例如，许多园区在最初的5年是租赁关系，但之后可能要将资产出售给承租方。过度的轻资产化实际上也会引发问题，因为一旦资产产权不再掌握在你手中，你就会失去对资产的控制力和发行 REITs 的机会。这是因为公募 REITs 作为一种权益杠杆金融产品，要求有对资产的实际掌控。

从资本的角度考虑，公募 REITs 推出后，产业园的融资方式也从过去的债务融资模式逐渐转变，从仅仅将资产作为抵押物，转向更关注资产的真实价值。这意味着我们不再依赖于主体信用的债务融资，而更加注重资产的本质状况。这种转变对金融机构来说也是一种思想观念的洗涤。在与许多同行的交流中发现，大家逐渐开始接受这种变化。从过去可能更关注主体信用，到现在更关注实际资产的投入状态。

在我们自己进行公募 REITs 的过程中，能够感受到目前公募 REITs 市场还处于较初级的阶段，处于试点阶段。国家发改委以及监管部门在上市审核时更多地关注资产本身的经营属性，特别是稳定性。因此，很多关注点集中在资产是否已经稳定运营三年以上，是否达到平稳运营状态。

然而，这可能是国内 REITs 的 1.0 版本，更高级的 2.0 版本可能会更多地借鉴海外 REITs 的模式，更加注重资产运营能力的评估。目前很多资产的运营价值还不能完全展现出来，但海外的 REITs，尤其是像 IPO 投资那样的，实际上更多地投资的是资产运营管理机构的实力。

在 REITs 类型的投资中，我们更关注的是资产运营和管理的能力。不同的资产运营管理能力会导致资产的不同表现，这种差异是非常明显的。

此外，很多时候这种差异并不完全取决于资产本身的特性，比如区位，实际上不同的资产有不同的运营策略，也能够实现不同的经济价值。因此，公募 REITs 的主要目标仍然是引导资本，包括后续的产业基金和产业机构进行结合。目前市场的主要问题在于，金融机构和资产运营机构往往缺乏对这种模式的充分了解和认知。

在进行投资和研判时，以往期间可能在债券类投资中关注地产公司的排名。然而，现在在进行 REITs 投资时，除了资产本身的区位因素外，也更加重视运营管理机构的能力。

因此，公募REITs 向市场传递了一个理念，即从重视主体和重资产的观念，逐渐转向重视资产运营的重要性。

国盛产投是由上海市两家市属国资公司共同成立的公司，分别是国盛集团旗下的国盛置业和国际集团旗下的国核资本。公司全名为国盛产业投资转型有限公司，专注于产业领域的深耕。宝山药股是国盛产投的项目名称，位于上海宝山区，是该公司的首个专业产业园项目。此项目处于初创阶段，也是国盛产投的第一个专业产业园区项目。宝山药股项目于2021年开工，虽然在项目过程中受到疫情的影响，但预计将在下周竣工。

在上海，生物医药产业的发展采用了“1+5+X”的格局，其中“1”代表张江主要的研发孵化功能，而“5”指的是上海的五大产业板块，包括宝山、闵行、金山、临港和奉贤。宝山药股位于“1+5+X”计划中的“5”板块，也是张江北部唯一的生物医药产业园区。由于张江主要侧重于研发和孵化，许多企业需要在其他地区寻找用地进行生产和商业化运营，宝山作为连接张江和江苏的地理位置，在这方面具备了发展机遇。

同时，宝山地理位置靠近江苏，与张江的北部相连，与江苏的南部紧密相连。这使得在上海加大生物医药产业发展的背景下，许多江苏企业需要回流上海，而宝山地处这两个区域之间，成为一个理想的地理位置。

在产业园区的建设和运营中，与产业发展紧密结合是一个关键问题。根据自身在产业园区建设方面15年的经验，从项目立项到拿地再到设计方案再到建设完成，可能需要两年半到三年的时间，而产业的发展却在不断变化。因此，招商人员需要对相关产业有深刻的了解，以便与企业对接，并满足其需求。

企业进驻园区对园区设施和服务有硬性条件的要求，例如环境排污、气体排放等。同时，对于生物医药企业而言，运营的支持也很关键，因为创始人通常更关注研发和临床实验，而希望将管理负担减轻。因此，园区需要建立专业团队，为企业提供全方位支持，从研发到临床试验不同阶段的需求都能得到满足。

在园区建设阶段，需要考虑未来两三年后的产业需求，以确保园区设施和服务的持续适应性。另外，数字化和数据化的应用对于园区的智能化和稳定运营也至关重要。建立内部机制，保留知识产权，使团队能够协调运作，即使核心人员离职也能保证园区正常运行。

总之，在生物医药领域的产业园区建设与运营中，团队的素质和专业知识非常重要，同时数字化和数据化的应用也能为园区的可持续发展带来优势。

我们公司是江苏吴中集团旗下的子公司，名为吴中高科。在产业园区领域，拥有一个名为“第一工园”的板块，所有的园区都以“第一工园某某园区”的命名方式。园区布局主要集中在长三角地区，从上海经沪宁线一直到南京，几乎每个地级市都有园区。作为典型的产业园区，我们扎根于苏州，深耕长三角地区，未来还计划向上海和沪宁线的最后一站扩张。

我们专注于智能制造和生物医药两大赛道的发展。太仓新药港是在生物医药领域的项目，已经投入运营，并且租赁率达到了90%。这在当前的经济环境下是非常可观的成绩，使在生物医药研究领域排名第一。目前，正致力于太仓新药港项目的第二期开发，预计将于今年9月完工。此外，在常州新北区，与苏州恒泰合作，专注于医疗器械领域。

另外，正在与南通启东市政府合作，在生物医药领域开展第一工园项目，这与吴中集团在上海内环区域的布局形成了很好的互补。深知选址在生物医药园区的发展中的重要性，不仅涉及厂房设施，还需要产业的集聚效应和人才招聘等方面的支持。

在投资和运营方面，更加关注与客户互动，理解他们的需求，包括资源、人才、产业链的构建以及资金投资等。在各园区都配备了基金支持，与不同的合作伙伴建立基金，致力于早期的创新生物医药疗法和即将产业化的项目。

相信真正的盈利机会来自于投资的实现，而不仅仅是售价的高昂。商业模式是多元的，涵盖租赁、销售和投资等方面，只有追求多方面的支持，致力于构建高水平的团队，才能更好地实现投资回报率。

我的背景一直与科技产业紧密相关，并在产业地产领域工作过一段时间。产业地产商能够持续发展的核心能力在于其产业园区的服务体系和服务能力。强调这一点是因为只有拥有卓越的运营能力，并构建了完善的产业服务体系，地产商才能吸引租户，获得更有前景的土地资源，投资更有潜力的项目。

在产业园区中，服务能力至关重要。对于地产商而言，要从传统的地产角色转变为产业地产商，必须与产业界保持一致的思维和频率，重新定义自身的定位和价值。这可能需要进行根本性的变革，以适应不同的经营方式和服务要求。唯有通过强大的产业服务能力，地产商才能真正与产业融合，实现长期的可持续发展。

从公募REITs的角度来看这是一个强调长期积累和稳定收益的领域，而非追求短期见效的业务。我们的工作方式可以比喻为“慢工出细活”，专注于为企业提供持久的增值服务。在这个过程中，卓越的产业运营管理机构需要经过长时间的积累和沉淀才能成为现实。因此，在行动中必须始终从长远的角度出发，致力于正确而持久的事业发展。

作为这个领域的新兴力量，可以关注到金融机构将会越来越关注这类资产的投资。这激发了与优秀的资产运营管理机构加强合作，实现互惠互利的这一目标。在这个共同的追求下，需要做的是共同致力于长远、正确的发展，而并非只是追逐短期的经济效益。

目前，上海的生物医药产业正面临一段寒冬时期。然而，从目前开始，未来五年内，上海将迎来约500万平方米的生物医药专业载体空间。尽管在未来三至四年内这些载体空间将迅速涌现，但不免也会担心这么大规模的空间是否能够被合适的生物医药产业和企业填满。这种焦虑是理所当然的。

宝山药谷一期即将在下周竣工，然而在竣工前，我们已经成功租出了整个载体的95%。这样的成果得益于多方因素，包括时机、地理位置、人才等等。值得注意的是，目前宝山是唯一一家专注于生物医药专业载体的提供商。我们计划在年底拿地开工二期地的项目，同时，周边的东九、临港、连东等地也开始兴建专业的生物医药载体。

因此，未来两年、三年甚至五年，这些载体空间的运营商将会面临合作抱团的形势。他们需要在差异化的基础上共同努力，为进驻这些载体的生物医药企业提供支持，无论是实验室中的小鼠实验、动物实验，还是后端的CDMO、CRO等，甚至大健康产业。我们将致力于通过自身的努力，推动空间载体和企业共同成长和发展。

我在下方提炼了16个字的口号：“携手共进，合作共赢，砥砺前行，为了生命。”这个口号体现了宝山药谷在从事生物医药产业园工作的初衷。尽管从一个小范畴来看，这是在为一个产业而努力，但从更广阔的视角来看，这实际上是为了人类的健康和生命。

因此，在宝山药谷的竣工仪式上，特意在入口处的石碑上刻下了四个字：“为了生命”。这是荣誉，也是骄傲。每一位同仁都会为在为人类的生命和健康而努力的事业感到自豪，都将在这个产业中贡献出自己的一份力量。

在生物医药园区领域，我认为需要具备以下五种关键能力：

1.投资能力：你需要有能力挑选出优质项目，无论是自己投资还是吸引他人投资，你都需要了解哪些项目是有前途的。

2.招商能力：这涉及到园区的定位。你需要明确了解你的潜在客户在哪里，是注重高端创新医疗器械还是涉足其他领域。需要有策略地吸引企业入驻。

3. 运营能力：一旦企业进驻，你需要帮助他们实现成长。这包括解决各种问题、克服挑战，甚至从营业执照起帮助企业做各项准备工作，例如政策申请、投资支持和团队招募等。

4.设计与工程施工能力：不同类型的生物医药企业对园区的要求不同。生物发酵、创新药、医疗器械、CDMO等企业都有特殊需求。你需要拥有专业的设计与工程团队，以满足不同企业的要求。

5. 物业服务能力：物业服务不仅仅是基本的维护清洁，对生物医药园区来说，能源保障尤为关键。稳定的电力、蒸汽、冷源等供给对于生物医药企业的研发和生产至关重要。物业服务团队需要掌握丰富的专业知识，以确保能源的持续供应。

这些能力对于成功经营生物医药园区至关重要，需要团队的协作和专业知识的支持。在未来，特别是在像上海这样的地方，生物医药园区的运营越来越多地由国有资产管理公司负责。然而，对于作为民营企业来说，要成功运营一个成熟的生物医药园区，掌握以上五项关键能力是必不可少的。

未来生物医药园区将会迎来蓬勃发展，虽然前路漫长。这个领域将由政府主导，尤其在上海，未来将涌现大量新增的供应量，不仅仅是生物医药，还有其他公益性产业园区。

因此，这个领域将会面临激烈的竞争，但我对在座的优秀业内专家充满信心。首先，需要对中国经济保持信心，经济的好转将激活资本市场，激活的资本将为企业带来资金支持，企业和园区将具备可持续的扩张能力，最终将反映在生物医药园区内企业的良好效益上。