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随着我国经济向产业升级、结构优化的高质量发展阶段迈进，区域招商逻辑的转变，为二级园区（园中园）业务的发展带来了巨变。作为产业空间集聚和资源空间配置的重要载体，过去开发区通过税收优惠、财政补贴、土地优惠和产权保护等优惠政策吸引产业的空间集聚，而在新一代企业的诉求下，良好的产业基础、完善的产业链条、以人为本的配套与服务，正成为区域招引产业的重要抓手。

在这个过程中，二级园区（园中园）的角色定位也在悄然变化，过去在片区依托低成本、粗放型招商的情况下，二级园区（园中园）角色重要程度不足够凸显，多为承载大型生态企业的配套企业，相对偏载体开发属性，而在新的招商逻辑下，二级园区（园中园）角色重要程度凸显，其作用是为大型企业入驻构建前提生态，偏基础设施属性。从根本上来说，二级园区（园中园）已经从区域招商的配套角色，变为了二级园区（园中园）服务并尽可能带动区域招商。

正是在这样的角色定位变化下，过去很多二级园区的打法和模型已经不再适配，这主要体现在以下几个方面：（1）在模式上，从“招商准入不严，模式可销售”转变为“招商准入趋严（为区域招商做贡献，为区域产业构建生态），模式偏向自持（便于优胜劣汰）”；（2）在软硬件服务上，从“不完善”到“对产品规划要求提升，重视入园企业服务且逐步延伸至承担区域产业服务角色”；（3）算账逻辑从“作为配套，独立算账”转变为“区域招商的拼图，互为找补，综合算账”。

如今二级园区（园中园）开发运营商觉得业务难做、每况愈下，根本上原因是没有真正理解宏观环境的变化，使得二级园区角色定位发生了根本性的变化。而针对新的定位，业内领军园区开发运营商持续自我革新，基本策略可以概括为3个关键词：

（1）业务上“持续聚焦”，坚定向产业深耕、区域深耕的方向持续推进；

（2）打法上“转向服务”，从全流程开发运营转向输出自身资源、能力转变；

（3）组织结构上“化整为零”，向着区域合伙、创新品牌的方向探索。

在众多二级园区运营商中，金地威新是一直坚持行业对标学习的典型企业之一。谈及金地威新，业内的印象是：1.布局核心城市，产品品质可圈可点；2.自持为主，资管逻辑；3.基金+基地，海外资源联动；4.专业执着，持续的在做被高周转企业忽略的产业研究和调研分析，是少数具备产业IP的运营商；5.素以“专业、稳健、低调”著称，做事一板一眼，典型的“理科生”企业。

9月22日，全球生命科学产业发展论坛&广州·金地威新龙盛·黄埔科创园新品发布在广州圆满举行。发布会现场，金地在美国的六大孵化器全新亮相，生物岛生命科学产业培育基金揭牌，生物岛试验室·（黄埔）加速/培育基地揭牌，金地集团生物医药投资培育体系发布，生命科学主题产业园产品标准化发布，Viseen Lab.首个生命科学产业样板面世，《2023年生物医药产业发展蓝皮书》发布，7大重磅战略发布，引得行业大量关注。针对于行业的变化，笔者理解金地威新其实是最值得大家参考的企业，威新的很多经营理念与发展远见，与如今的行业情况匹配，为二级园区（园中园）开发建设企业提供了很好的范例。

#01

因地制宜 - 为城市定制产品，园区与城市肌理融合再造

在园区开发与产品打造上，金地威新形成了通用产业园、主题产业园两大产业形式，以及生产类、研产类、研办类、城市活化类四大产品业态。相比于传统的园区开发运营商的固定化产品系列，我们可以观察到的是威新的产品具备非常强的多样性，在产品落地上，企业不是用标准化的产品异地复制黏贴，而是基于长期研究的产品系作为基础构建“创新框架”，园区产品通过充分挖掘当地资源禀赋、产业基础，规划产业发展方向及路径，按区域产业需求建设专业化功能载体，适配相应基础设施及服务。

这种做法既构建符合区域产业企业需求的产品，又确保了规划设计效率，同时有效控制了建设成本。

以金地集团在广州打造的第一个产业园项目——广州黄埔科创园为例，项目落子广州开发区创新枢纽，属于广州科学城南部片区创新产业组团。匹配广东省委全面深化改革委员会印发的《广州科学城创新发展行动方案》对广州科学城的定位、重要战略支点角色等要求，项目在交通枢纽、宜居环境、产业空间等的规划打造上，不遗余力。

项目总占地面积4.88万㎡，规划总建筑面积约16.68万㎡，分两期开发。围绕黄埔区IAB主导产业，一期重点打造以5G产业为基础的综合型科技产业园区，二期约10.68万㎡，重点打造为生物医药专园，匹配政府希望培育生物医药行业的政策导向，从产品设计、宣传活动到出街广告，都是往生物医药方向去做。

图：金地威新黄埔科创园效果图

整体设计上，联手日本HMA、汉森柏盛、普邦园林知名设计机构，将富有流动性的建筑线条与自然山体紧密融合，将建筑融入生态，打造会呼吸的绿色建筑，同时营造花园式园林景观，为企业提供低密度舒适研产、研办环境，有效弥补了广州生产研发物业空间稀缺的空白。

产品配置上，在考量土地指标、容积率、限高等因素的基础上，高标准配置标准层得房率87%、配电150VA/ ㎡、全楼层承重500-1200kg/㎡、独立三废排放、人车分流双动线、高荷载货梯、独立装卸区等标准，以求最大限度地满足生产研发所需。

可以看到，金地威新黄埔科创园不是金地威新产业众多项目单纯的异地复制，而是融合城市肌理的再创造，类似的项目还有金地威新闵行科创园、金地威新·达闼人工智能产业基地等，金地威新的产品打造理念总结起来就是：根据区域产业定制产品，在有潜力的土地打造合适的产业园。

而是这背后体现的是金地威新对区域发展的高度理解，企业战略-项目产品-招商资源联动互为支撑的能力，这从威新的很多区域负责人的身上可以看到，其对区域理解、对产品把控、对企业需求的认知都是行业一流，这是对于园区发展的根本保障。

#02

品质精品 - 资产构建与区域长周期价值匹配

（1）锚定高品质产品

金地威新在打造产品上，通常结合不同企业的需求，将层高标准、楼板承重、楼宇幕墙、停车设施、水电排风等硬件作为建筑构造设计的重要考量因素。目前金地威新产业园区产品以研发办公与高标厂房为主，而无论是研发办公与高标厂房，金地威新打造的产品均属业内偏高端产品。同时，为保证产业品质，金地威新在客户选择上也设置了门槛，在严格地把控下，金地威新的项目呈现出“产品配置高、建筑质量高、客户品质高”的特征，基本都是区域标杆型项目。

（2）项目与区域未来价值相匹配

金地威新秉持的是长线思维的资管模式，在资管逻辑下，项目选址基本都是落在具备发展潜力的区域，其真正看重的是匹配区域长期价值。而为了确保自身在区域发展的过程中始终处于领先地位，金地威新持续通过高品质的产品为区域招商做赋能，通过自身产业招商集聚带动区域发展，因此，金地威新的项目基本放在20年长周期去看，也不落后，产品始终能为区域招商赋能。

对于园中园来说，最关键的便是要主动助力服务区域产业、提升区域价值的使命。通过锚定高品质产品，构建与区域长周期发展相匹配的核心资产，赋能区域产业发展。

以金地威新松江生命科学园为例，该项目是金地威新产业落子松江的第三个产业园。园区作为金地威新产业2.0升级版生命科学主题园区，结合区域重点发展生物医药产业的政策导向与规划格局，以研发兼生产功能为主导，聚焦生物医药生物技术、医疗器械&设备、生物新材料、合同外包组织（CXO）等高端先进产业细分领域，将实现区域内生物医药专业园区“零突破”。

在具体设计上，金地威新·松江生命科学园整合金地威新产业多年产业园区开发运营经验，深入洞察生物医药企业发展的空间和配置需求，在原本精工园区和高标准配置的基础上，在荷载、管井、排废、供电等多个层面融入生物医药企业专属配置，实现园区品质的升级迭代，为企业创造研发、生产、展示、办公等多功能于一体的高质量产业载体。

图：金地威新松江生命科学园

金地威新上海闵行银都路园等多个项目也都可圈可点，无论是园区规划、产品设计，还是施工工艺、选材用料，均是从企业角度出发，适配品质产品，深度匹配客户需求。

在保证项目高品质的同时，金地威新在成本控制方面也下了苦功：一是减少浪费，认真分析，把钱花在客户有感知、有需要的地方；二是发挥规模效应，随着招采体系成熟，采购量增加，成本自然也就降了下来；三是设计优化，金地威新的项目基本没有过道、走廊之类的浪费面积；但功能应有尽有，包括大型设备吊装、各类排风排气管道，金地威新都预留了场地和接口。

#03

产业专业 – 坚持长期主义，做难而正确的事

（1）扎根产业研究，长期跟踪行业

金地威新是少数注重产业研究，并持续投入的二级开发运营商，其在聚焦的“人工智能”与“生物医药”两大领域有很深的布局，深度的产业研究一方面为自身产业园区业务赋能，另一方面也为行业提供参考和指引。

在生物医药领域，金地威新于2023年9月广州活动现场发布了《2023年生物医药行业发展蓝皮书》，通过系统性剖析了生物医药行业的全球规模、国内现状、区域格局等，清晰展现了行业的发展脉络、竞争格局。

图：金地威新产业研究院部分研究成果展示

同时，金地威新通过密集调研成功案例与生命科学相关企业，联合内外部专家，针对生命科学主题产业园的产品进行了细致的标准化工作，并输出金地威新生命科学产业园产品标准化体系，相关研究成果囊括建筑、结构、机电3大模块，以及面积、层高、承重、配电等19个子项，共计114个标准，成果具备极强的先见性、指导性和应用性。

图：金地威新生命科学产业园产品标准化体系

生命科学产业本身有特殊性，园区企业在层高、承重、电力配置，以及专用的排污排烟管道、污水处理装置、蒸汽燃气等方面，都有更高的要求。在这个内卷时代下，威新的设计精益，设计细节极强。这个事情本身就应该企业去做，但难度很大，能把这个事情做好，更把成果发布至行业，本身就是大格局的。

图：金地威新生命科学产业园产品标准化部分配置标准

（2）海外产业资源、资本创投资源赋能，构建战略性竞争力

在自身扎实的产业研究之外，金地威新还引入美国阿波罗基金等合作伙伴，并与源创力波士顿、丰元创投、中国产业升级网等全球著名资源平台及孵化器签订战略协议，在产业平台发展中深入合作。基于金地威新强大的资源整合能力和平台优势，园区企业能快速融合区域上下游产业链，同时，通过导入国内外优秀企业，带动片区产业的转型升级。

在研究与实践中，金地威新已摸索出一套独特的“投资驱动+场景孵化”运营模式，形成招商、孵化和投资循环驱动，助力园区企业成长。在生物医药领域，金地威新搭建了具有金地特色的生物医药投资培育基金体系及培育基地，并运用于广州·金地威新龙盛·黄埔科创园项目。通过与广州生物岛实验室、粤科创投、纳斯特、生物岛创投强强联手，构建“创新-投资-孵化-产业”体系化合作，建立国际化科技成果孵化引进通道、投资孵化培育加速体系等，形成产业创新合作共同体，推动大湾区生物医药产业创新和发展。

海外产业资源、资本创投资源，也为产业前瞻性、资源强度做了非常强的赋能，这本身不是资源或能力，而是战略判断下持续投入、积累而构建的战略性竞争力。

未来在产业园区这个天然分割的市场中，只有深度扎根产业才能创造更大价值，也才能为企业在这个本身不大核心圈子里构建自己的口碑。

#04

客户优先 – 服务客户，理解产业，以客户为本延伸自身能力

始终从客户利益和需求出发，是金地威新园区运营服务的核心。

（1）打造产业样板间，帮助客户更好地理解产品

为全景展示项目产品空间与配置，金地威新创新打造产业样板空间。其首个创新产业样板空间—金地威新生命科学产业示范空间Viseen Lab.。项目从柱距、层高、楼面荷载、承重、检修高度、排风系统、货运系统等方面，进行了详细展示，并根据不同区域的不同政策，呈现不同的能级标准。

图：金地威新生命科学产业示范空间Viseen Lab.

通过在实体厂房中详尽展示专业配置和参数，同时模拟生物医药企业实验室等的功能空间布局，让参观者身临其境感受生产研发氛围的产业样板间，使得客户可以更好地理解自身的产品。

（2）坚持以人为本，打造舒适的体育、商业、居住配套

从产品到运营，金地威新都将“以人为本”的理念落在实处，不论对企业还是员工，都展现出无微不至的人文关怀。

以金地威新闵行科创园为例，项目以企业为核心，依托金地威新丰富的资源和招商运营优势，关注产品细节，满足企业生产需求。规划设计上，响应政府“以环境论英雄”的产业号召，园区以工业化简约风格，营造约10万方高标准花园式研发制造园区。1.2低容积率，园区内随处可见的景致，四季美景轮转，园外幽静河流经过，为企业员工创造愉悦舒适的校园式工作环境；园区配套上，项目拥有近6700㎡的配套设施，包括企业服务中心、人才公寓、员工食堂、精致餐饮、罗森便利店、咖啡厅等。为企业员工提供全方位便利服务，足不出园，即可满足工作和生活所需。

图：金地威新闵行科创园实景图

（3）以完善的产业服务体系，助力区域产业运营服务

在园区运营服务上，金地威新打造产业服务体系，以定制化、多层次、全方位的基础服务、增值服务和专业服务三大体系，为企业提供全生命周期的支持与助力，打通完整的产业生态链条，为企业创造更多价值。服务内容包括但不限于政策申报、知识产权、债权融资、工商财税、法律服务等，为企业在经营过程中出现的各类问题提供解决方案。

图：金地威新产业园区增值服务

对于特定的行业、如高端制造、人工智能及生物医药等，金地威新也会对企业进行针对性地梳理和提供方案，从而实现更高效的落地。此外，企业还长期保持与客户的高频对话，持续跟进园区满意度、企业走访交流等，了解客户和期望，持续改进和创新，提升客户满意度。

#05

总结 - 什么企业能良性地发展下去？我们做的事要经得起时间检验

金地威新的特点就是很低调，很多事情都是先做再说。威新真正的值得借鉴学习的是“专业支撑的战略判断力与定力” – 每个业务板块都很专业，基于前瞻的方向判断，用战略将业务团队的能力聚集在一起，进而形成一体化的能力，实现1+1+1>3的结果，务实且高效，输出经得起时间检验的产品与服务，构建自身的口碑，进而实现业务可持续发展的良性循环，这与“产业园区建设运营本身就是一门服务业”的内核是一致的。

放大到行业发展来看，本轮就是“回归”，三进（产业思维、生态思维、运营思维）三退（金融属性、地产思维、投机思维），每次的回归不会是简单的回到从前，而是螺旋升维。顺变应变的速度固然重要，但关键是让思想转变的更快，让业务更稳健的发展，相信专业的力量，让业务可持续发展，让我们做的事更经得起时间检验，金地威新的探索，给了行业很好的参考范本。