为什么说“三分建七分管”很难

园区建设

很多人认为做园区很容易。这里主要讲的是工业类园区，特别是销售型园区，大家更是趋之若鹜。

一是需要资金不高。无论是地价还是建设成本跟很多研发类或商办类园区相比，成本只有1/3左右，有的甚至更低。这就使得资金门槛很低，入局者众多。

二是回款快利润高。如果是销售型园区，资金回笼资金也很快，对资金占用成本也不高，收益又相当可观，也让一些商人看到了商机，想分一杯羹。

三是工程难度低。大家都知道厂房好建，特别钢结构厂房，几个月就能建完。多层厂房也都是简单配置，不需要什么高科技。

虽然以上也是客观事实，但是产业园区是“后反馈”行业或者说是一个“隐性”产品，真正好坏不是短期能看到，难点也不是浮在表面的。这也就是为什么真正成功的产业园区运营商屈指可数。

作为地产的一个分支，产业园区核心在“管”而不在“建”。这就跟其他地产项目不一样。所以有“三分建七分管”的说法。但是如果只是认为“管”就是指后期的物业服务就太片面了。

园区管理

这里的“管”就是大运营概念，绝对不只是园区管理或物业。前面提过园区大运营概念，它是一个从投资到投产的全过程管理。所以占到7分一点也不为过。回到前面，为什么产业园区看上去容易，做起来很难，有以下原因：

一、看上去容易，导致很多人不重视

我听到最多的就是，“这个我也能干”：民企说，国企说，私人老板也说。基本上这么说的最后都干不好。恰恰是因为他们认为自己也能干，对其中的困难考虑不足。如果一个行业持续了近30年，却没有几家成功的上规模的企业，无论如何都要小心，不要认为自己就比别人强。太阳底下没有新鲜事。

二、大运营需要统一协调调度，对管控力要求极高

园区是一个系统工程，各个职能体系是强关联。很多公司的开发和物业都是分开的，甚至两个不同的公司，这种隔离似的运营会导致后期很多要求没法落实，园区失败不可避免。而且由于条线割裂，无法形成闭环，反馈机制无法建立，形成不了知识储备，公司始终无法突破自我。而对各个项目管控不到位，会导致项目成败全凭运气。

三、人才培养机制不完善，企业管理不规范

由于市场缺少成熟的产业园区运营商，导致人才体系不完善。真正的园区管理人才奇缺，大多数都是地产行业或实体制造业转行过来，这种人才缺乏产业和园区视角，很难有特别优秀的。现在市场上的优秀园区管理人才大多数来自政府，但是从政府出来的官员少之又少。而且无法适应市场的挑战，是他们最大的难题。

所以“管”很重要，但难度也很大，也就是明白了这个道理也做不好的原因。