产业地产分类（二）

按运营主体分

      这里的运营主体指的是对产业地产实施开发和管理的主要对象，不同的对象对产业地产诉求不一样，导致开发模式和运营模式也会有所不同。作为区别于住宅、商服和综合类用地以外的第四类性质用地项目，工业地产有其独有的运营模式，包括开发模式、盈利模式、经营模式和投融资模式等。

      与工业地产类似，产业地产可以按照开发模式来分类，最主要的区别就在于开发主体：

• 政府主导型，主要以政府或政府平台公司来开发运营，以早期开发区、工业园等为主，规模较大，主要通过土地和政策来吸引企业入驻；

• 龙头企业主导型，这里的龙头企业指的是具有产业能力的企业，通过自身能力导入上下游产业资源，并开发部分地产用于产业配套；

• 开发商主导型，以纯粹的开发和经营为主，通过专业的开发能力，前期为企业定制载体和后期通过运营实现利润。

     截止到2020年6月，全国共有218家国家级经济技术开发区，这些开发区都是由当地政府主导，享有行政级别，通过组建管委会进行开发建设和管理。通常和地方行政机构一套班子两块牌子，具有行政管理职能和权限，开发规模和力度较大，管理高度行政化。

      而企业主导的园区大多属于“园中园”或“区中园”，相对规模小的多，通过土地市场上获取土地来进行开发，并以市场化手段管理园区。特别是开发商主导的产业地产，具有专业化、高效化等特点，在市场中逐渐占有较大比重。

按盈利方式分

      随着国家对地方债务的管理加强，政府逐步开始收缩举债开发，同时粗放式的产业地产开发也带来诸多管理问题，市场上专业的产业地产商日益壮大，也走上了规范化道路，产业地产市场逐渐成熟，盈利模式也更加成熟。

      产业地产以市场化手段开发运营的产业地产又可以按照盈利方式来划分为自用型、销售型、租赁型、混合型。

• 自用性主要是龙头型企业建立自己的总部办公、生产研发基地，由于这种产业地产并没有太大的流动性，而且随着土地供给不足，这种类型的产业地产将越来越少。

• 销售型是由专业地产业地产商投资、开发、销售，因为其投资回报快，风险可控，是产业地产商最推崇的方式。

• 租赁型是指通过投资开发载体，将其出租给入驻企业来获得长期回报，对于发达地区或城市核心区具有一定利润，但投资回报周期长。

• 部分销售和部分租赁的混合型。这一方面能缓解产业地产商资金压力，又能沉淀部分资金在产业载体中，让产业地产商不但要注重开发能力，也要提高运营水平，实现多赢格局。

     政府不希望看到开发商以去化为目的，所以要求自持来提高门槛，同时便于对入驻企业经营进行有效管理。所以越来越多的产业地产盈利方式都是混合型，这对产业地产商业提出了更高的要求，也有利于市场可持续发展。