园区越深入，越敬畏 -《产城中国2-复盘园区》即将发行！
『《产城中国2-复盘园区》即将发行！』
▍注：本文节选自《产城中国2 - 复盘园区》后记 - 园区越深入，越敬畏
《产城中国1-共筑产城大时代》的诞生本身是计划也不是计划，出书一直是亿翰智库内部作为研究机构常定的计划，真正落地还是由于2020年春节期间的疫情封锁，让常年在外跑咨询、跑业务的同事们有时间沉淀下来，把既往的案例、手上资料整理成一整本材料。《产城中国1》是成功的，我们在发行前也没想到有那么大的行业影响力，吸引了各地政府部门、管委会、园区运营商大量的关心和支持，自《产城中国1》后我们就萌生了做《产城中国2》的想法。
《产城中国2》第一版本计划2021年发售最后无疾而终，原名为《产城中国2-大国小镇》，2017-2020年彼时特色小镇概念方兴未艾，我们作为产业规划团队也参与了非常多的文旅、康养、特色产业主题的小镇规划与运营策划工作，最终选择停止此项任务也是由于看到了此中问题的复杂性。这其实也从侧面说明了亿翰产业团队前期业务的多元性与复杂性。亿翰产业团队的前身是组建于2013年的创新事业部，彼时由邱明华邱总牵头，所有“非住”业务研究咨询都在此业务板块中，这也使得这个团队拥有多类业态的经验与更为艰难的前期考验。从记忆中就笔者本人就经历过商业地产、康养服务、文旅小镇、特色小镇、长租公寓、片区开发、产业园区等等业态，回头看来这都为现在“产业园区”做下了极好的沉淀，因为园区本身就是需要以城市片区的视角看待问题，对每一类业态的熟悉使得对片区发展的理解更深。
2017年是转折年，我们开始尝试开始做微信公众号“产城观察网”把业务条线真正分离，产业园区，文旅、康养等业务虽仍在“产城事业部”下，但团队不再交叉。园区的聚焦这引领了我们对园区业务的认知变化。
我们对于园区认知的第一阶段是2014-2017年，2014年文创园区在政策推动下爆火，产业勾地大面积出现，不少企业在勾地的路上提出了1年发展、3年上市等等雄伟规划，此时产业园区操作逻辑接近于商业地产 – 无非是客户从原来的个人业主、零售餐饮商户变成了办公、生产类的企业。勾地、勾项目是一切的关键，文创园区本质是以土地属性变化去“补产业”，产业勾地则是以“住宅利润”去“补产业”，认知的核心集中在“补”，那补完具体怎么运营、怎么进一步发展，是不是有恶性问题则考虑甚少。
不深入，很容易就被面上的东西蒙蔽双眼。
第二个阶段是2017-2021年，华夏幸福PPP模式成熟、张江科技投行概念出现、传统二级园区拿地开发+金地威新、东久中国资本模式轮番出现，回头来看堪称行业模式大爆炸时代。此阶段对行业模式的研究成为主流，其背后是1.产业勾地逐步势衰，基本在2019年可售覆盖持有的逻辑已经不成立，本身不重要的“园区”部分自身生存需要重视，如何做好园区板块的运营成为关键；2.园区政策端的变化，2018年后园区自持比例普遍提升、准入要求提升，打破了很多传统的开发逻辑，园区运营商则在政策下不断迭代自身模型，金地威新引入基金，中南高科则是抓住环保风暴下三四线低能级区域转移机会快速崛起。这个阶段我们做了大量园区企业的战略咨询与策略对标，其实本质是在描述行业环境变化方向与企业应变的模式创新，现在回头来看更类似科普，在这个过程中我们也接触到了更多的园区业内朋友，开始对于园区市场机会、业务方向，行业内部格局，对实操可能发生的情况有了更为深刻的理解。基于我们的判断，也给行业发出了很多防止“过热”、“泼冷水”、“要落地”的呼声。我们也尝试开始梳理园区“昨天-今天-明天”试图从战略方向理出未来主线。回头看，如果顾问单位对于园区项目定位规划能力弱，其实是不适合做园区企业战略规划的，因为战略的出发点是“差距-由不满意/不满足而激发”，非常重要的模块在市场洞察，不能深刻理解客户所在市场机会在哪里，战略其实很难实现落地。
随着对行业理解的提升，越深入，越敬畏。
第三个阶段是2022-2023年上半年，分割销售二级园区出现明显颓势，从后进企业大批退出，再到联东、中南等一梯队企业面临重重压力，园区轻资产、工业上楼、产业保障房等一些突围概念兴起。我们开始意识到，作为行业研究机构，一味的预警已经没有意义，此时行业更需要寄予信心。我们开始挖掘新概念、新热点，寻找样本和标杆案例，大量项目考察与行业的接触量变逐步实现质变。区域市场结构性机会、工业上楼、物流产业化、园区轻资产、园区运营服务增收、园区能源管理增收，都是这个阶段我们重点研究方向，并投资了一家园区能源管理机构。在挖掘和深入的过程中，我们看到了很多在过去战略规划视角下被忽略而实际非常核心的内容 – 招商团队组织与流程管理、专业园区深度研究打造、园区建筑设计优化与降本增效，层高/载重/柱距/电量配置/营销打法与竞争策略，方寸之间是多少年的功力积累。
四层厂房不是三块板，而是一个产业业大类，若干个中类，N个小类，非标的本质特点使得园区经验始终是创新框架而很难变成一本标准化的教科书，至多只能是一本案例册。
看的越多，越不敢说自己懂，每一位一线实操经验的朋友，都是我的老师。
其实我们把视野放开，我们也深刻的意识到，从世界各国发展的历史经验来看，很少有产业园区“第二春”的国家，多数的“工业团地”“工业集群区”的快速发展基本都来自城镇化的初期，在中后期会有部分科技园区的出现，但绝没有2014-2021我国的如此工业地产开发蓬勃体量。不可否认的是，工业土地常年受到补贴，有价值洼地属性，在2014-2021年期间，园区热的根源还是地产热、不动产热。但随着地产的退火，园区看似依旧火热，但面临的其实是比传统地产更严峻的挑战。不要在不动产逻辑下抱残守缺，降低自身成本，寻找突围方向是长久之道。
同时，大量国企企业或主动或被动进入产业园区领域，其实为园区行业的传统模式提供了最后的转型机会。回归就要去地产化，但这并不代表着过去的一些实操落地的经验没有用，经常看到很多后进入园区的国企去犯了10多年前探索企业犯过的错误，在发展指标压力下，先做建筑规划、后做产业规划并非少数，不由痛心疾首，中国的园区绝不能把“曾经交过的学费再交一遍”，我们想做好是“知识的继承”与“经验的传播”。《产城中国2-复盘园区》就旨在把一些项目历史经验和知识去做沉淀，更希望成为业内的手边书，遇到战略问题、建筑问题、组织问题，都能随手翻一翻，看看已有项目的经验。
越敬畏，越深入，随着更多的接触与交流，感谢越来越多的朋友认可，能成为资源圈子并去做一些事。
第四个阶段是2023年下半年到现在，我们意识到周期叠加与存量时代即将到来，首先本轮还是周期，在增量出清的2024年末到25年中市场将迎来恢复，但更重要的是即将到来的真正存量时代。不悲观也不盲目乐观，顺应周期与时代的变化，找好自己的定位。其中有4点是我们会持续做下去的：
1.敬畏之心 - 现在不是“克己复礼为仁”的时代，项目的成功与失败都有其背后必然性因素，遵从人性是一切的基础，存在即有原因，对已存在的事物要多一些敬畏。真正务实的操盘不应该是书生意气，而是表达真正有价值的东西，如何依托于“势”去做一些真正有益的事。
2.资源之势 - 从专业资源来看，个人的专业是有顶峰的，而在高度非标的行业环境下区域深耕、能给出针对性意见的专家才是真正有效的，但其实真正具备全周期落地、项目突围经验的专家何其少，我们尽可能去链接和聚集，通过专家团的模式互补资源，实现更大的价值。从产业资源来看，我们和以上海为主各类商协会积极互动，以园区为平台去做“产业-科技-金融”的多维融合，实现“园区与金融互联”“园区与产业互联”“园区与园区互联”的最终方向。
3.良谏之言 - 对于政策的后置性，苛政猛于虎，羊毛出在羊身上。前期拍脑袋、不合理、政治正确的苛刻条件，都会变成成本 转化在最后被招商的实体企业身上；对于企业发展策略，因地制宜、因势象形调整而非变革，做更为有效的事；对于项目发展，结合经验给出一定建议，联合专家资源探讨突围方式。
4.自我定位 - 很多朋友在建议，是不是要你们应该自己下场，不是没有尝试过，遗憾告终，一个方面是前期能力不足，另一方面我们不希望改变自身角色，留有与业内朋友们更多的客观交流机会。
规划的核心维度是“时间”与“空间”，不要用3-5年前的逻辑在应对当今多变的市场，少说多做、客观冷静，才能闯出一条路。《产城中国2-复盘园区》编写时间仓促，特别是对项目描述方面更多基于市场调研与访谈，有调研失准、思路推导等诸多问题，我们将在书后留二维码专门做勘误修订用，也期待各位读者、园区领域专家学者不吝指教。
最后感谢为本书编写做出大量工作的同事们 – 王晓凤作为研究经理主负责本书，包括行业篇、企业篇、项目篇、园区规划设计论坛实录、园区峰会系列主题演讲等大量内容的撰写与全书内容的修订；陶威主要负责企业篇“园区轻资产”与松湖智谷、MAX科技园案例撰写；罗莹负责e通世界华新园、中城坪山生物医药园案例撰写；梁舜耕负责了广州时代芳华里、温州万洋科技众创城案例撰写；张仕娟负责了星河WORLD撰写、行业篇“园区昨天-今天-明天”年度报告内容整理；张晓负责了天安云谷、杭州东谷案例撰写。
黄新云 于上海亿翰金谷中环大厦总部
『《产城中国2-复盘园区》全书目录』
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