如何让文旅存量资产重焕生机？
近几年，为了支持旅游存量资产盘活，国家多个部门出台了多项支持政策。 2021年7月，国家发展改革委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将自然文化遗产、国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施，纳入REITs试点范围。 2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确将旅游列为盘活存量资产重点领域。 在重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产方面，该文件提出：包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。 在聚焦盘活存量资产重点方向，该文件提出：有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。 后续文化和旅游部也积极响应，先后于2022年5月、2023年2月在全国范围内开展了两轮旅游存量项目摸排、存量项目数据更新工作，提出分类施策，推动项目盘活利用，摸清底数，为下一步完善的管理政策文件出台做基础性保障。 2022年9月，国常会确定使用专项再贷款与财政贴息配套支持部分领域设备更新改造，旅游也是政策支持领域之一。 2023年1月，国家发改委《关于印发盘活存量资产扩大有效投资典型案例的通知》（发改办投资〔2022〕1023号）要求充分发挥典型案例示范带动作用，推动有关方面加大工作力度，采取多种方式盘活存量资产、扩大有效投资。 2020年以来，文化和旅游部持续组织、指导各地用好专项再贷款与财政贴息、地方政府专项债等财税金融政策，围绕盘活存量资产积极争取各项支持政策。其中，2022年人民银行设立设备更新改造专项再贷款，专项支持金融机构以不高于3.2%的利率向制造业、社会服务领域中小微企业、个体工商户等设备更新改造提供贷款，同时，中央财政为贷款主体贴息2.5%。 据悉，全国共有1237个文化和旅游项目入选设备更新改造贷款财政贴息备选项目，项目总投资2460.93亿元，贷款需求905.66亿元。2022年9月，国家开发银行深圳分行向中山华侨城实业发展有限公司投放3300万元，用以支持文化和旅游项目设备购置，成为文化和旅游领域首笔设备更新改造贷款财政贴息项目的样板。 同时，文化和旅游部近两年还持续推动基础设施不动产投资信托基金（REITs）在文化和旅游领域的应用推广，引导鼓励文化和旅游企业充分利用资本市场金融工具，拓宽融资渠道，提高融资效率。 公开信息显示，去年4月大唐不夜城REITs成功发行，拟发行规模7.51亿元，是全国首单储架式消费基础设施类REITs，陕西省首单国企类REITs。 然而，能够让旅游资产实现良性经营和自我造血才是真正意义的盘活。在过去几年里，能够克服外部环境压力实现存量资产盘活的案例就更加值得关注，下面梳理出三个典型案例提供参考。 除了老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等有形资产之外，还应关注盘活无形存量资产。无形存量资产包括品牌价值、口碑、技术、人才、文化等软实力。如果利用得当，无形资产能创造更大的价值，成为盘活当地存量资产的重要资源，最终形成有形资产和无形资产“1+1>2”的效果。 例如，历时2年多精心筹备和打磨，存量商业项目曼蒂广场商业空间被改造为长安十二时辰主题街区。项目以热门IP《长安十二时辰》和唐市井文化为内容，打造了集全唐空间游玩、唐风市井体验、主题沉浸互动、唐乐歌舞表演、文化社交体验于一体的西安首个沉浸式唐风市井生活街区。 该项目由陕西文化旅游股份有限公司（简称“陕文旅”）作为开发主体，负责前期策划、资源整合、平台运营，并联合餐饮专业运营团队永兴坊、影视IP方娱跃文化，进行整体开发运营。同时，陕文旅与永兴坊成立合资开发运营公司（唐时良辰）、与娱跃文化成立IP开发拓展公司（唐耀文化），形成“项目+IP”的双合资公司合作模式，进行外拓和IP推广。 曼蒂广场在经过陕文旅等多方合作，利用原有的空间与文化、IP进行梳理和结合，通过专业的开发和运营把传统商业空间改造升级成为沉浸式唐市井文化主题街区后，项目在重新焕发生机之余，成为城市更新中成功盘活存量资产的典范，引领新时代存量资产改造与转型以及商旅文融合发展新方向。 该项目的成功，一方面抓住了新国潮消费趋势，核心定位于沉浸式体验，对Z世代具有明确针对性；另一方面得益于产品供给侧创新，尤其是对唐市井特色消费场景精心构建。匠心营造的美术场景和精致互动演艺，将长安市井时空极致化呈现，用小体量空间承载了人们对长安“人间烟火气”的向往，文化沉浸的创意和代入感极强，填补了游客对于在西安旅游选择中“长安印象”更接地气的目的地空白。 将老旧工业区与潮流时尚做出碰撞，带火老旧工业区，大连冰山慧谷熊洞街也是一个典型案例之一。 这个建筑面积不到1万平方米，开业面积不足6000平的城市更新项目，开业8个月实现80万人次客流，累计线上曝光量5亿次，连登3次央视新闻，巨熊“北北”全网粉丝量8个月突破100万。 大连冰山慧谷是1930年建立的大连冷冻机厂搬迁后原址改造的智慧产业园，在这样一个定位商务办公业态、商业氛围匮乏的工业产业园区里，要打造出新的商业活力，颇费周折。 大连熊洞街的入驻，带来了大连博涛文化的“尖叫美学”成功实践，用文化、旅游、商业赋能产业园区的建设，形成特色商旅文融合产业链。冰山慧谷产业园区与城市IP、流量红利挂钩，进入老工业产业园区商旅文发展新阶段。 大连熊洞街是大连博涛文化在单体机械巨兽的基础上基于未来消费趋势所做的一次商旅文组合的创新实践。大连熊洞街由一只巨熊“北北”和两条大街组成，包括巨兽巡游、主题游乐、时尚文创、科技研学、特色美食、嗨玩夜场、主题活动等元素，用文化科技艺术结合的方式，打造的一个尖叫地标，并通过巨熊北北这个超级IP，把文旅和商业业态有机融合到一起。 大连熊洞街作为博涛文化首个城市更新工业遗址改造方向的探索实践项目，以“强IP性+强创意性”将文旅的流量思维、商业的运营思维以及新媒体营销相结合，探索出一个城市更新的全新模式——“机械巨兽+商旅文综合体”，为文旅和商业转型提供借鉴和参考。 以贵州乌江寨国际旅游度假区为例，2021年7月该度假区被列为贵州省闲置低效旅游项目之一，随后全面进入盘活阶段。建立“项目+政银企合作”机制，通过资源资产抵押、景区经营权和门票收费权质押等方式积极开展项目融资工作。 其次，专业化运营团队是盘活闲置低效项目的关键。贵州乌江寨景区管理运营方介绍，用“投资+运营”模式实现“利益捆绑”，推动景区市场化运营，才能实现景区可持续发展。同时，拓展景区收入渠道，推动景区收入从单一门票收入转变为复合型收入。另外，丰富业态布局，深度挖掘地方特色文化，推动古村落从观光旅游向度假游、过夜游转变。重新盘活的乌江寨国际旅游度假区于2022年2月1日开始试运营，截至2023年4月底，该景区共接待游客78万人次，实现营业收入1.35亿元。 旅游业存量资产不仅包括景区类、乐园类、商业类、酒店类等服务类资产，也包括道路交通、集散枢纽、基础设施等设施类资产。在盘活旅游业存量资产促进旅游业高质量发展过程中，需要重点关注以下资产： 一是存量规模大、增长潜力较大的旅游服务设施和基础设施。改革开放以来，为赚取外汇和促进旅游消费，各类市场主体投资了大量的景区、酒店、度假区、旅游休闲街区、风景道等旅游设施，它们不仅满足了广大人民群众的旅游休闲需求，而且成为新型城镇化和乡村振兴等国家重大战略的重要组成部分。 ✦盘活方向建议 通过深入挖掘存量基础设施的文化及资源潜力，加以匠心的设计与改造，具有打造成特色打卡地的潜力。例如，去年新晋的15家国家级旅游度假区中的常熟市虞山文化旅游度假区。在创建过程中，整合存量资源，加快形成“旅游+产业集聚区”的复合型发展模式。通过既有建筑更新改造、老旧厂房改造，山前坊创意产业园、山湾里文化创意园、AIAC艾克数字文创产业园等一批符合现代人需求的文化休闲度假产品加快成形，有效助力了商旅文体资源深度融合。 二是旅游类改扩建项目。全国范围内旅游项目投资主体多样，旅游项目资产质量也存在显著差异。举步维艰，经营困难、效益低下、闲置无用的旅游项目资产面临处置和改造，成为亟待盘活的主要资产类型。 ✦盘活方向建议 可分为两种模式：一是大片区更新模式；二是点状更新模式。具体在内容创新和运营赋能层面上，沉浸式夜游的打造、旅游演艺的新增供给、特色餐饮的创新、文创商品的设计制造。 三是国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。此类资产是旅游业存量资产的重要组成部分，其特点在于相对规模小，一则相对于国有企业主业资产规模小，故而重视程度低、投入少、市场化和发展活力不足；二则相对于其他旅游集团资产规模小，故而专业化程度低、竞争能力不足、市场占有率低。 ✦盘活方向建议 在国务院办公厅印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。 旅游业存量资产不仅包括有形资产，还包括无形资产。旅游业无形资产不仅包括自古以来的名山大川的品牌价值，还包括改革开放以来旅游营销推广所形成的区域旅游形象、满意度和美誉度。文化和旅游行政主管部门每年投入大量资金进行旅游形象宣传、品牌打造和价值推广，打造出深入人心的区域品牌，成为区域无形资产。而这些资产作为旅游业存量资产的重要组成部分，在推动地区经济发展、推广地域文化等方面可以发挥更大作用和价值。 ✦盘活方向建议 正如每一座山都有它的灵魂，每一片海都有它的个性，每一个湖都有它的故事，而最好的旅游就是用最适合的手段去挖掘他们的故事和灵魂，让游客感同身受，恋恋不忘。如《长安十二时辰》电视剧带火了西安大唐不夜城，许多地方特色民俗节日活动成为盘活当地存量资产的重要资源，最终形成有形资产和无形资产“1+1大于2”的效果。 此外，还要高度重视长期闲置但具有较大开发利用价值的要素资源、项目资产，结合重大国家战略需求，在投资需求强、存量规模大、财政压力紧迫的重点地区，挖掘盘活并用于旅游投资与开发，将闲置的资源、资产转换成可利用、可交易的旅游业资产。其中，一是在城市更新过程中，将城市的老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地盘活、改造；二是在乡村振兴过程中，结合“点状供地”和高效利用原则，将农村闲置农宅、土地用于乡村旅游、精品民宿建设；三是将山、水、林、田、湖、草等未开发利用资源，在符合生态红线和国土空间规划的前提下，创新转换成可供开发利用的旅游资产。 ✦盘活方向建议 可通过工业旅游、休闲综合体等形式，改造为具有一定旅游休闲服务功能、文创赋能的现代服务业集聚园区、科创园区等，打造主客共享的生产生活休闲空间。如北京798艺术区改造是老旧厂房及老旧工业园区改造为文创园区的经典案例。通过对厂区空置厂房的改造及文化艺术业态持续培育，逐渐发展成为艺术中心、艺术家工作室、文创企业、餐饮酒吧等各种业态聚合的艺术区，已经成为北京的文化新地标乃至演化成一种文化概念与现象。 盘活旅游存量项目，推动项目内容优化、质量提升，既是旅游领域深化供给侧结构性改革的重要抓手，也是在旅游业持续复苏和高质量发展背景下，旅游行业新的投资“风口”。 更多商业地产&产业地产干货，请点击
1长安十二时辰主题街区：利用无形资产价值
2大连熊洞街：城市IP+流量流量红利的商旅文融合
3贵州乌江寨：强力破解难题，盘活景区项目
