产业园区项目立项报告

行业背景

很多项目都有一个可行性研究报告，简称可研报告。这是一个项目是否可以做的前提，一般是在项目前期就要做充分调研论证，以判断后面是否可以立项。

因为很多人做项目的第一个问题就是这项目能不能做？其实这里面可以拆分成三个问题来看：

• 项目能不能做成？
  

• 项目能不能赚到钱？

• 现在是否具备条件？
  

第一个问题：能不能做成？也就是项目靠不靠谱？这个问题其实有很多疑问？如果一个项目先天就有缺陷，再怎么折腾也无济于事，那就不要浪费时间精力了。特别是很多新手，往往对这个没有判断，经常是一个项目哼次哼谈了半年甚至一年，最好发现做不了，空浪费了一腔热情。

第二个问题：能不能挣钱？这个是个技术问题。因为项目能成，也就是能做完，但不代表就能挣到钱。里面涉及到市场和政策，需要对风险预判。同时做详细的财务测算。这个不难，因为大多数从业人员都有这个基本素质。

第三个问题：为什么是你？这个重点是看参与者是否具备这个能力，有没有资金保障？现在是否合适启动？各种要素保障是否能到位？也就是，虽然是个好项目，也能挣到钱，但不代表你做就可以。

立项报告

通常情况下，一个小项目或成熟项目，立项报告和可研放在一起即可。特别对于市场化园区项目，不像政府投资项目那么严谨，非要整一个可研报告，层层决策。所以立项报告就相当于一个可研加决策一次完成，毕竟效率为先。所以本文就立项报告中一些关键要素做一些分析。

第一部分：项目基本情况

项目位置、地块面积、土地性质等；另外还有一个重要因素，这也是跟其他项目不一样的：政府态度。这个比较复杂，所以要明确接触的层面和各级领导的意见。

如果有必要可以对周边配套环境和产业基础做一些分析，当然这不是核心因素，因为地块位置基本上有初步判断，这些分析只是为了让报告显得更专业些。

地块现状：这个不难，只要到现场看一下就知道了，比如有什么不利因素，道路通达性如何，是否还有未拆迁的。

第二部分：测算指标

有了基本情况，有经验的从业人员基本上就可以对项目进行初步判断了。但是为了让测算更精确，可以进一步分析：

土地价格、自持比例、产业要求；

规划指标和红线图。很多项目一开始并没有这些，如果有更好

预估市场售价。这个可以参考以往项目或周边竞品

有了以上数据，基本的测算结论就有了

第三部分：条件分析

这是结论部分，做一个优劣势分析，便于决策。重点是确定是否条件具备，最好能有实施路径，比如资金怎么解决，团队怎么搭建，政府怎么沟通，业主怎么洽谈（二手地）。对于成熟公司这些都是基础设置，但是对于新公司，这些可能决定了项目生死。