2023亿翰大讲堂Q3策略会·秋和——产业&物业特辑成功举行！

2023年10月11日，由亿翰智库主办的以“秋和”为主题的“2023Q3亿翰大讲堂·产业&物业策略会”成功举行。

本次会议主旨在行业发展前景迷茫下，对如何拥抱行业变化进行探讨，共同探索产业园区未来发展方向，与各位新老朋友共同寻找新时代下的新机遇。会议共分为五部分：产业策略观点、圆桌大咖谈、标杆经验、研究成果、物业策略观点。

会议以发布《产业园区“底在哪里？敢问路在何方？”》三季度产业策略观点为起点，随后邀请行业内的一线专家以圆桌论坛和主题演讲的形式，围绕项目打造及招商运营分享相关经验干货，紧接着亿翰智库发布《2023三季度典型产业园区运营商在运营规模TOP100》及《9月产业十大热点话题透视》研究成果，最后以《咬定青山，思辨未来》为题发布三季度物业策略观点。

会议开始，亿翰智库产业研究院院长黄新云发表了《产业园区“底在哪里？敢问路在何方？”》策略观点分享，演讲分为四部分，第一，宏观市场：Q3经济“触底”回升，园区市场尚未“触底”；第二，行业趋势：不盲目乐观也不过度悲观，园区行业已悄然“蓄势”；第三，企业策略：顺变应变唯快不破，园区企业乱战中“升维”；第四，人与时代：无论顺风还是逆风，“人”在“风”中。

黄新云表示，在对2023年Q3宏观行业与区域市场感知得出，产业园区行业不盲目乐观也不必过度悲观，从区域发展和企业业务角度来看产业园区“有可为”，但在园区公益性、产业底层和园区REITs预期等方面仍有很多问题和分歧需要解决，不必过度担忧也不能止步懈怠。对于企业来说，产业园区运营商企业逻辑上要“升维”，做法上要“降维”，影响上要“入圈”，经营上要“底线”，关键是要把自己留在牌桌上，寻求积极审慎的经营哲学，注重研究客户，保持作为操盘手卓越的判断能力。

会议的第二个环节为圆桌大咖分享环节，由亿翰智库产业研究院院长黄新云主持，福建领秀产业运营发展有限公司副总经理 福建产业园区联盟副会长李沈华、颐高集团副总裁王昱鑫两位嘉宾出席，为大家带来围绕“年底买厂房热潮还有几分？2024年园区招商会向哪里走？”的主题讨论分享。

福建领秀产业运营发展有限公司副总经理 福建产业园区联盟副会长李沈华表示，园区租赁主要是刚性需求，而销售需求主要面向改善性需求，在现阶段的市场背景之下改善性需求萎缩较为明显，预计四季度为了达到业绩目标“以价换量”的情况将会更为普遍。针对园区行业未来发展，他认为园区行业“触底”预计在1-2年内，具体表现为重资产开发商拿地频次明显下降、轻资产运营商完成洗牌出清。

颐高集团副总裁王昱鑫认为，今年四季度到2024年初低能级市场的销售仍是比较困难的，解法是尽量贴近政府产业发展方向，吸纳政府在税收、人才补贴、基金等方面提供的政策，用政策引导大户型或大面积去化，目前国有平台企业也在探索园区运营或吸纳第三方运营商合作。关于园区行业未来发展，他认为产业拿地门槛会更高，接下来行业会进入一个“拼存量、拼专业化运营”的时代。

继圆桌论坛后，珠海高新产园公司副总经理 产业研究院院长李智强以《从港湾1号到港湾1+——珠海高新建投模式经验分享》为主题为大家进行了标杆项目经验分享。

李智强首先为大家介绍了珠海5.0产业新空间政策“规模化、高标准、低租金、配套全、运营优”的五大特点，伴随着这一政策的开展，珠海高新建投聚焦发展城市建设、产业园运营、资产运营、文教服务四大核心业务，探索金融业务，构建起“4+1”业务战略布局。

作为一个旧改类园区项目，港湾1号以“烂尾楼盘活+长期整租+土地流转+配套用地开发”等多种混合模式推动项目更新，以长期运营模式平衡投入资金，打造成为一个复合型科创园区，对比改造前，港湾1号实现了产业高端化、效益高产化和人口精英化。从港湾1号启航，珠海高新建投打造了2-7号系列产业园，覆盖众创空间-孵化器-加速器-产业园的企业全生命周期产品体系，基于此，提出了港湾1+——“123N”模式。

首先，亿翰智库产业园区事业部研究总监陶威发布《9月产业十大热点话题透视》，在报告中介绍并分析了9月产业园区行业内十大热点事件，其中包括深圳、上海、南通、安徽等市相关产业政策，普洛斯、万洋集团、张江高科等企业的资本市场动态及拿地动作等。

紧接着，陶威发布了《2023三季度典型产业园区运营商在运营规模TOP100》，对2023年三季度产业园区运营商管理规模研究进行了详细说明，阐述了榜单的研究模型及数据口径，并对2023年三季度园区运营商管理规模测评进行了盘点。TOP10门槛值接近500万平，龙头企业规模效应显著；深圳、上海、广州TOP100企业数量排名前三；TOP100中的国企数量明显多于民企，但民营头部企业较多。

最后，亿翰智库物业管理服务事业部总经理邬晔先生在《咬定青山，思辨未来》的分享中，围绕从社会面角度来看，物业可持续发展面临的问题进行分析，就亿翰对物业三季度热点事件和未来行业趋势与大家进行分享。

从社会面角度来看，物业可持续发展面临的问题主要有三个：

问题一：社会及客户对于物业行业负面评价远大于正面评价

主要是由以下三大底层逻辑造成：

1）物企服务标准与业主衡量标准无法统一，构成了矛盾的基本要素；

2）身份模糊化：权力的授予方、服务的客户方、管理的指挥方，扮演角色存在重叠现象，身份不清晰；

3）企业商业模式的转变未能跟上市场的发展和进步

问题二：行业目前的规范政策与与时俱进的社会发展之间的矛盾越来越突出

例如物业费限价政策，容易造成物业企业收支无法平衡，盈利能力受限，对物业企业经营收

入和成本平衡有待提升。

问题三：未来物业行业还有存在的必要性吗？

在没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍有其存在的价值和必要性。在此前提下，物企需要更多体现自身社会价值，将服务标准与业主衡量标准尽量趋同化，减少矛盾的发生，实现物业行业可持续发展。