9月28日，株洲高科集团基础设施公募REITs项目中介机构选聘采购项目招标公告，招标人为株洲高科集团有限公司（以下简称“株洲高科”），选聘具有合法资质的中介机构（基金管理人+基础设施资产支持证券管理人+财务顾问）执行基础设施REITS项目的尽调、申报、发行、上市以及监管部门要求的有与基础设施REITS项目相关的其他工作，报发行费用上限控制价400万元（包括但不限于财务顾问费、律师、会计师、评估、税务等发行中介机构所需费用），存续期间管理费0.15%/年。

#01

株洲高科集团有限公司

株洲高科集团有限公司是株洲高新区管委会于2001年设立的国有大型企业集团，主要负责河西示范园283平方公里的开发和经营。

2020年3月，株洲高科与湖南天易集团有限公司、株洲动力谷产业投资发展集团有限公司、株洲村镇建设开发集团有限公司进行区属国有平台公司战略重组，统筹园区开发建设、金融投资服务、园区运营服务、城乡发展业务四大业务板块，向“产城融合发展商与国有资本运营商”全面转型。目前，株洲高科注册资本20亿元，总资产946亿元，净资产382亿元。

株洲高科积极推进产城一体、园城融合，相继开发园区天台科技园、金德工业园、栗雨工业园、新马创新城约42平方公里，规划建设80平方公里天易科技城，全力建设株洲·中国动力谷、新马工业园（生态商务区）、株洲汽车博览园项目。建成生态两型栗雨休闲谷、万丰湖生态景观公园，成功运作株洲市首个城市次中心、产城一体的范本——栗雨中央商务区，服务中国中车、北汽集团、五矿集团、时代新材、美的集团等一批龙头型、基地型、旗舰型产业项目。

图：株洲高科片区（园区）项目招商地图

1.2主要产业载体经营情况

据2023年度株洲高科集团有限公司信用评级报告，株洲高科主营业务之一是为入驻株洲高新区的企业提供专业化产业载体和各类配套服务，主要经营主体为高科发展。截至2023年3月，各类产业载体可租售面积为262.65万平方米，综合租售率达到83.32%。

从租赁情况来看，截至2023年3月末，主要项目平均出租率为73.34%，较以前年度有所提高；但受到经营环境影响，公司对租金进行了减免，租金收入有所下降，2022年及2023年1~3月分别实现出租收入5,222.73万元和355.03万元。

资料来源：株洲高科提供，中诚信国际整理

#02

株洲高科重点产业项目概览

（1）天易科技城自主创业园

天易科技城自主创业园位于武广大道以南，距株洲西高铁站800米，地处长株潭城市群一小时经济圈的核心区域，项目总占地面积5500亩，计划总投资500亿元，分三期开发建设约500万㎡的标准厂房及相关商住配套服务设施，重点引进和培育新一代信息技术、新能源、新材料及高端制造产业，发展相关配套服务业，致力于建设产业链完整的专业园区，打造国内一流的产业园区。目前，园区已取得“省135工程”、“市146工程”、“株洲台湾工业园”、“湖南省双创示范基地”、“省级孵化器”、“国家级众创空间”等称号。

图：天易科技城自主创业园

（2）新马金谷

高科·新马金谷项目北临金仙路，西临仙月环路，南临新马南路，东临新马河，紧邻京港澳高速公路株洲出口及京港高速铁路，总用地面积约507亩，总建筑面积约40万平方米。项目定位为“标准工业厂房及园区仓储物流基地”，以满足中小型企业生产加工、仓储物流为主要功能，兼顾办公研发、产业服务、生活配套等服务功能。目前，新马金谷一、二期已吸引50多家企业入园，新马金谷三期定位为商贸（电商）物流园。

图：新马金谷

（3）高科汽配园

汽配园项目位于株洲国家高新区栗雨工业园46区，北面为湖南太子奶公司生产基地，南至泰山西路，西侧为湘芸路，东侧为中达路，总用地面积约754亩，总建筑面积约30万平米。项目市场定位为中小企业孵化、加速基地，以满足中小企业入园的需要为主，优先聚集汽车零部件企业，同时兼顾机械加工、装备制造、新材料、电子电器等产业，形成集研发、生产、营销、信息服务与电子商务、物流配送、商贸展示、公用服务等功能为一体的汽配产业基地和创新孵化基地。

图：高科汽配园

#03

结语

株洲高新区是1992年经国务院批准设立的国家级高新技术产业开发区，与株洲市天元区实行统一的领导体制和财政体制。株洲高新区（天元区）是株洲市政治中心、“3+5+2”产业核心区和现代城市建设的重点区域。作为株洲高新区重要的开发运营主体，株洲高科积极探索基础设施公募REITs，是有效盘活株洲高新区存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环的重要举措。

虽然目前株洲高科计划启动的基础设施公募REITs底层资产尚未披露，但从产业园领域来看，根据最新的信用评级报告，株洲高科旗下产业载体项目的出租率并不算高，截至2023年3月末主要项目平均出租率未达80%，这一指标对比已发行REITs的底层资产仍有一定差距。出租率是REITs发行的核心指标也是投资者关注要素，未来仍需要进一步寻找客源，降低空置率。

产城观察网近期推文一览：

园区供需分析 | 宏观篇（7月）、宏观篇（8月）、工业篇（4月）、工业篇（6月）、工业篇（7月）、土地篇（1月）、土地篇（2月）、土地篇（3月）、土地篇（4月）、土地篇（6月）、土地篇（7月）、土地篇（8月）、土地篇（9月）、消费篇（7月）、消费篇（8月）

园区市场 | 江苏产业园区市场、安徽产业园区市场

产业研究 | 无人机、集成电路、数据中心、工业互联网、分布式光伏、医疗影像、半导体、人工智能

行业研究 | 产业园区年中策略、物流产业化、园区运营、产业地产分销代理商“六大流派”、杭州园区轻资产怪物房、产业园区从“产业招商”到“商招产业”、什么是真正的“工业上楼”？

企业研究 | 联东集团、万洋集团、中南高科、润城新产业、金地威新、华夏幸福、中电光谷

园区案例 | 南山红花岭智造产业园、格力三溪科创小镇、自贸壹号、天安云谷、中城坪山生物医药系列园区、金地威新嘉定智造园、松湖智谷、广州时代芳华里

热点解读 | 生物医药园区的一次大洗牌、万洋集团入主顾地科技获批、杭州临平出让两宗工业用地禁止发REITs基金、《工业项目建设用地控制指标》新政解读、资本市场又将迎来一家产业园区运营商、首个支持“商住改工”政策解读、张江M0政策解读

REITs专栏 | 易方达广开REIT获反馈、易方达广开REIT底层资产解析、盘点申报中的产业园区REITs、华夏合肥高新创新产业园REIT、临港东久产业园REIT、安徽中安创谷REIT、杭州西湖电子集团东谷软件园REIT

产业大数据 | PDS园产地免费试用

园区月报 | 1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月

招商周刊 | （6.30-7.7）、（7.7-7.14）、（7.14-7.21）、（7.21-7.28）、（7.28-8.4）、（8.4-8.11）、（8.11-8.18）、（8.18-8.25）、（8.25-9.1）、（9.1-9.8）、（9.8-9.15）、（9.15-9.22）、（9.23-10.7）、（10.8-10.13）

圈层活动 | 2023亿翰产业资源总裁会、2023产业资源生态高峰论坛、产业园区资源生态交流会（浙江站）、产业园区资源生态交流会（安徽站）、产业园区资源生态交流会（大湾区站）、安徽省国资平台高质量转型发展2023专题研讨会（第三期）

线上论坛 | 园区规划与产品设计系列论坛